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Maison à vendre

VillePloërmel (56)
Surface90m²
Coût Total137 904€
Loyer Annuel10 135€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 800 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 931,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition ouest

Maison de village, mitoyenne située à 5 minutes du centre-ville de Ploermel. Implantée sur un terrain de 1190 m2 entièrement clôturé et arboré, la maison se compose d'une pièce de vie avec cheminée ouverte, un séjour donnant sur l'arrière du jardin, et une salle de bainsavec WC. A l'étage, vous trouvez deux chambres et un WC; Grenier isolé.Jardin clos et arboré de fruitiers. Assainissement individuel. Chauffage électrique. Prévoir travaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Agent Commercial

Ville : Ploërmel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.895591, -2.405414
Total : 137 904€
Prix d'acquisition : 83 800€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 131 200€
Frais de notaire : 6 704€
Coût estimé : 6 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10135€/an
Fourchette totale : 661€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7928€ - 12956€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 078,43 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 059 €
Prix d'achat :83 800 €
Décote à l'achat :-103 259€ (-55.2%)
Marge achat-revente :49 155€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :40,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 660,07€
Coût de l'assurance :12 066,60€
Taxe foncière : 1 013,50€/an
Soit par mois : 84,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploërmel (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 135 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 904 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 566 €
Revenus locatifs : +10 135 €
Charges déductibles : -53 566 €
Résultat foncier Année 1 : -43 431 €(Déficit de 43 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 166 €/an
Revenus locatifs : +10 135 €
Charges déductibles : -6 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 969 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22031.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 470 €(65% de 83 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 981 €/an
Calcul : 54 470 € × 3,636% = 1 981 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 135 €53 571 €4 675 €-43 436 €21 400 €22 036 €22 036 €
210 338 €6 047 €4 551 €4 290 €--17 745 €
310 544 €5 919 €4 423 €4 625 €--13 120 €
410 755 €5 787 €4 291 €4 968 €--8 152 €
510 970 €5 650 €4 154 €5 321 €--2 831 €
611 190 €5 508 €4 012 €5 682 €---
711 414 €5 361 €3 865 €6 052 €---
811 642 €5 210 €3 713 €6 432 €---
911 875 €5 052 €3 556 €6 822 €---
1012 112 €4 890 €3 394 €7 222 €---
1112 354 €4 722 €3 225 €7 633 €---
1212 602 €4 547 €3 051 €8 054 €---
1312 854 €4 367 €2 871 €8 486 €---
1413 111 €4 181 €2 685 €8 930 €---
1513 373 €3 988 €2 492 €9 385 €---
1613 640 €3 788 €2 292 €9 852 €---
1713 913 €3 582 €2 085 €10 332 €---
1814 191 €3 368 €1 872 €10 824 €---
1914 475 €3 146 €1 650 €11 329 €---
2014 765 €2 917 €1 421 €11 847 €---
2115 060 €2 680 €1 184 €12 380 €---
2215 361 €2 435 €939 €12 926 €---
2315 668 €2 181 €685 €13 487 €---
2415 982 €1 919 €423 €14 063 €---
2516 301 €1 647 €151 €14 655 €---
TOTAL324 626 €152 464 €67 660 €172 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €0 €+2 128 €
3+2 128 €0 €+2 128 €
4+2 128 €0 €+2 128 €
5+2 128 €0 €+2 128 €
6+2 128 €+855 €+1 273 €
7+2 128 €+1 816 €+312 €
8+2 128 €+1 930 €+198 €
9+2 128 €+2 047 €+81 €
10+2 128 €+2 167 €-39 €
11+2 128 €+2 290 €-162 €
12+2 128 €+2 416 €-288 €
13+2 128 €+2 546 €-418 €
14+2 128 €+2 679 €-551 €
15+2 128 €+2 816 €-688 €
16+2 128 €+2 956 €-828 €
17+2 128 €+3 099 €-971 €
18+2 128 €+3 247 €-1 119 €
19+2 128 €+3 399 €-1 271 €
20+2 128 €+3 554 €-1 426 €
21+2 128 €+3 714 €-1 586 €
22+2 128 €+3 878 €-1 750 €
23+2 128 €+4 046 €-1 918 €
24+2 128 €+4 219 €-2 091 €
25+2 128 €+4 396 €-2 268 €
Total+53 200 €+51 649 €+1 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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