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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface144m²
Coût Total250 640€
Loyer Annuel15 041€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 218 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Carcassonne, quartier calme, proche centre ville, superbe appartement duplex 5 pièces, garage, terrasse, vendu loué, parfaitement entretenu. Chauffage central et climatisation, idéal pour un placement pour une future résidence principale.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 250 640€
Prix d'acquisition : 218 000€
Travaux : 15 200€
Valeur du bien : 233 200€
Frais de notaire : 17 440€
Coût estimé : 17 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15041€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 12065€ - 18752€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 293,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 180,15€
Coût de l'assurance :21 304,40€
Taxe foncière : 1 504,14€/an
Soit par mois : 125,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 200 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 041 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 621 €
Revenus locatifs : +15 041 €
Charges déductibles : -25 621 €
Résultat foncier Année 1 : -10 580 €(Déficit de 10 580 €)
Imputable sur revenu global : 10 580 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 421 €/an
Revenus locatifs : +15 041 €
Charges déductibles : -10 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 620 €/an
Prix d'achat du bien : 218 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 700 €(65% de 218 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 153 €/an
Calcul : 141 700 € × 3,636% = 5 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 041 €25 629 €8 073 €-10 588 €10 588 €--
215 342 €10 211 €7 854 €5 131 €---
315 649 €9 985 €7 629 €5 664 €---
415 962 €9 752 €7 396 €6 210 €---
516 281 €9 511 €7 155 €6 770 €---
616 607 €9 262 €6 906 €7 344 €---
716 939 €9 005 €6 649 €7 934 €---
817 278 €8 740 €6 384 €8 538 €---
917 623 €8 466 €6 109 €9 158 €---
1017 976 €8 182 €5 826 €9 794 €---
1118 335 €7 889 €5 533 €10 446 €---
1218 702 €7 587 €5 231 €11 115 €---
1319 076 €7 275 €4 918 €11 802 €---
1419 458 €6 952 €4 595 €12 506 €---
1519 847 €6 618 €4 262 €13 228 €---
1620 244 €6 274 €3 917 €13 970 €---
1720 649 €5 918 €3 562 €14 731 €---
1821 062 €5 550 €3 194 €15 511 €---
1921 483 €5 170 €2 814 €16 312 €---
2021 912 €4 778 €2 422 €17 135 €---
2122 351 €4 372 €2 016 €17 978 €---
2222 798 €3 954 €1 597 €18 844 €---
2323 254 €3 521 €1 165 €19 733 €---
2423 719 €3 074 €718 €20 645 €---
2524 193 €2 612 €256 €21 581 €---
TOTAL481 780 €190 288 €116 180 €291 492 €10 588 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 176 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-3 176 €+6 335 €
2+3 159 €+1 539 €+1 620 €
3+3 159 €+1 699 €+1 460 €
4+3 159 €+1 863 €+1 296 €
5+3 159 €+2 031 €+1 128 €
6+3 159 €+2 203 €+956 €
7+3 159 €+2 380 €+779 €
8+3 159 €+2 561 €+598 €
9+3 159 €+2 747 €+412 €
10+3 159 €+2 938 €+221 €
11+3 159 €+3 134 €+25 €
12+3 159 €+3 335 €-176 €
13+3 159 €+3 540 €-381 €
14+3 159 €+3 752 €-593 €
15+3 159 €+3 969 €-810 €
16+3 159 €+4 191 €-1 032 €
17+3 159 €+4 419 €-1 260 €
18+3 159 €+4 653 €-1 494 €
19+3 159 €+4 894 €-1 735 €
20+3 159 €+5 140 €-1 981 €
21+3 159 €+5 393 €-2 234 €
22+3 159 €+5 653 €-2 494 €
23+3 159 €+5 920 €-2 761 €
24+3 159 €+6 193 €-3 034 €
25+3 159 €+6 474 €-3 315 €
Total+78 975 €+87 448 €+-8 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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