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Achat : Appartement (04240)

VilleBraux (04)
Surface39m²
Coût Total105 400€
Loyer Annuel5 426€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 512,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 39 m², 2 pièces, 1 salle de bain, Cheminée, Cuisine séparée, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

BRAUX, terroir de grande générosité, situé à 10 mn d'Annot et 20 mn de Puget-Théniers pour toutes les commodités. Nous vous proposons ce charmant 2 pièces de 39 m² à rafraichir, situé au 2ème et dernier étage, d'un immeuble en copropriété, très bien entretenu. Ce bien se compose d'une cuisine séparée à aménager, un séjour à la vue dégagée sur la campagne, une chambre et une salle de douche avec wc. Pour votre confort, un conduit de cheminé est présent ainsi que les radiateurs électriques, possibilité de placer un poêle à bois ou granulés. Vous bénéficiez également d'une belle cave pour faire votre atelier et rangement. Les places de parking sont à votre disposition devant l'immeuble. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Au cœur du village se trouve une épicerie, bar et restaurant. Vous serez séduit par son authenticité. Taxe foncière 348 € Vous souhaitez le calme et l'ensoleillement, n'hésitez pas à nous et nous vous ferons visiter ce petit coin de paradis. Honoraires vendeurs Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site .

Ville : Braux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04240
Coordonnées : 43.987960, 6.700950
Total : 105 400€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 41 680€
Valeur du bien : 100 680€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5426€/an
Fourchette totale : 353€ - 579€/mois
Fourchette annuelle : 4238€ - 6947€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,78 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :59 817 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-817€ (-1.4%)
Marge achat-revente :-45 583€ (-76.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 554,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 712,58€
Coût de l'assurance :9 222,50€
Taxe foncière : 348,00€/an
Soit par mois : 29,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 452,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection du carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection du carrelage et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 680 €(1 069 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Salon:1 980€
    Peinture salon: 14 m² × 70€/m² = 980€, entretien parquet: 20€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Braux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 426 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 400 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 966 €
Revenus locatifs : +5 426 €
Charges déductibles : -45 966 €
Résultat foncier Année 1 : -40 540 €(Déficit de 40 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 286 €/an
Revenus locatifs : +5 426 €
Charges déductibles : -4 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19140.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 426 €45 970 €3 573 €-40 544 €21 400 €19 144 €19 144 €
25 534 €4 195 €3 478 €1 339 €--17 805 €
35 645 €4 097 €3 381 €1 548 €--16 257 €
45 758 €3 996 €3 279 €1 762 €--14 495 €
55 873 €3 892 €3 175 €1 982 €--12 514 €
65 991 €3 783 €3 066 €2 207 €--10 306 €
76 110 €3 671 €2 954 €2 439 €--7 867 €
86 233 €3 555 €2 838 €2 678 €--5 189 €
96 357 €3 435 €2 718 €2 922 €--2 267 €
106 484 €3 311 €2 594 €3 174 €---
116 614 €3 182 €2 465 €3 432 €---
126 746 €3 049 €2 332 €3 697 €---
136 881 €2 911 €2 194 €3 970 €---
147 019 €2 769 €2 052 €4 250 €---
157 159 €2 621 €1 904 €4 538 €---
167 303 €2 469 €1 752 €4 834 €---
177 449 €2 311 €1 594 €5 138 €---
187 598 €2 147 €1 430 €5 450 €---
197 750 €1 978 €1 261 €5 771 €---
207 905 €1 803 €1 086 €6 101 €---
218 063 €1 622 €905 €6 441 €---
228 224 €1 435 €718 €6 789 €---
238 388 €1 241 €524 €7 148 €---
248 556 €1 040 €323 €7 516 €---
258 727 €832 €115 €7 895 €---
TOTAL173 793 €111 315 €51 713 €62 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 139 €-6 420 €+7 559 €
2+1 139 €0 €+1 139 €
3+1 139 €0 €+1 139 €
4+1 139 €0 €+1 139 €
5+1 139 €0 €+1 139 €
6+1 139 €0 €+1 139 €
7+1 139 €0 €+1 139 €
8+1 139 €0 €+1 139 €
9+1 139 €0 €+1 139 €
10+1 139 €+272 €+867 €
11+1 139 €+1 030 €+109 €
12+1 139 €+1 109 €+30 €
13+1 139 €+1 191 €-52 €
14+1 139 €+1 275 €-136 €
15+1 139 €+1 361 €-222 €
16+1 139 €+1 450 €-311 €
17+1 139 €+1 541 €-402 €
18+1 139 €+1 635 €-496 €
19+1 139 €+1 731 €-592 €
20+1 139 €+1 830 €-691 €
21+1 139 €+1 932 €-793 €
22+1 139 €+2 037 €-898 €
23+1 139 €+2 144 €-1 005 €
24+1 139 €+2 255 €-1 116 €
25+1 139 €+2 369 €-1 230 €
Total+28 475 €+18 743 €+9 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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