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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface142m²
Coût Total179 260€
Loyer Annuel19 158€
Rentabilité10.69%
Cashflow/mois+497€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À Béziers, entre le quartier du Four à Chaux et le Pont Vieux, découvrez cette maison de ville d'environ 145 m², offrant de beaux volumes et un emplacement idéal à proximité du centre et des commodités. Edifiée sur 4 niveaux : • Sous-sol: grande pièce polyvalente d'environ 50 m² • Rez-de-chaussée: pièce de vie avec cuisine ouverte + WC • 1er étage: 3 chambres, salle de bain + WC • Dernier niveau: combles à aménager avec accès à un petit extérieur atypique Maison entièrement rénovée il y a une quinzaine d'année. Quelques rafraîchissements et la façade restent à prévoir pour révéler tout le potentiel du bien. Toiture en bon état – maison saine Idéale pour une résidence principale, un premier achat ou un investissement locatif, avec de belles possibilités d'aménagement. Pour plus d'informations, contactez-moi vite

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 142 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Julie GRASSET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Béziers sous le numéro 919477992

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.338589, 3.210941
Total : 179 260€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 167 900€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1597€/mois
Loyer annuel estimé : 19158€/an
Fourchette totale : 1224€ - 2082€/mois
Fourchette annuelle : 14693€ - 24981€/an
Rentabilité brute :10.69%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 571 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-40 571€ (-22.2%)
Marge achat-revente :3 311€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 089,78€
Coût de l'assurance :15 685,25€
Taxe foncière : 1 915,82€/an
Soit par mois : 159,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 596,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :496,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessité de rénovation pour mise à jour et conformité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessité de rénovation pour mise à jour et conformité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 158 €/an
Calcul : 1 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 461 €
Revenus locatifs : +19 158 €
Charges déductibles : -34 461 €
Résultat foncier Année 1 : -15 302 €(Déficit de 15 302 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 561 €/an
Revenus locatifs : +19 158 €
Charges déductibles : -8 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4602.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 158 €34 466 €6 023 €-15 308 €10 700 €4 608 €4 608 €
219 541 €8 406 €5 863 €11 135 €---
319 932 €8 241 €5 698 €11 691 €---
420 331 €8 070 €5 527 €12 261 €---
520 737 €7 893 €5 350 €12 845 €---
621 152 €7 710 €5 166 €13 443 €---
721 575 €7 520 €4 977 €14 055 €---
822 007 €7 324 €4 781 €14 683 €---
922 447 €7 121 €4 578 €15 326 €---
1022 896 €6 911 €4 368 €15 984 €---
1123 354 €6 694 €4 151 €16 659 €---
1223 821 €6 470 €3 926 €17 351 €---
1324 297 €6 237 €3 694 €18 060 €---
1424 783 €5 997 €3 454 €18 786 €---
1525 279 €5 748 €3 205 €19 531 €---
1625 784 €5 491 €2 948 €20 293 €---
1726 300 €5 225 €2 682 €21 075 €---
1826 826 €4 950 €2 406 €21 876 €---
1927 363 €4 665 €2 122 €22 698 €---
2027 910 €4 370 €1 827 €23 540 €---
2128 468 €4 065 €1 522 €24 403 €---
2229 037 €3 750 €1 207 €25 288 €---
2329 618 €3 424 €880 €26 195 €---
2430 210 €3 086 €543 €27 124 €---
2530 815 €2 737 €194 €28 078 €---
TOTAL613 642 €176 570 €87 090 €437 071 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 023 €-3 210 €+7 233 €
2+4 023 €+1 958 €+2 065 €
3+4 023 €+3 507 €+516 €
4+4 023 €+3 678 €+345 €
5+4 023 €+3 853 €+170 €
6+4 023 €+4 033 €-10 €
7+4 023 €+4 217 €-194 €
8+4 023 €+4 405 €-382 €
9+4 023 €+4 598 €-575 €
10+4 023 €+4 795 €-772 €
11+4 023 €+4 998 €-975 €
12+4 023 €+5 205 €-1 182 €
13+4 023 €+5 418 €-1 395 €
14+4 023 €+5 636 €-1 613 €
15+4 023 €+5 859 €-1 836 €
16+4 023 €+6 088 €-2 065 €
17+4 023 €+6 323 €-2 300 €
18+4 023 €+6 563 €-2 540 €
19+4 023 €+6 809 €-2 786 €
20+4 023 €+7 062 €-3 039 €
21+4 023 €+7 321 €-3 298 €
22+4 023 €+7 586 €-3 563 €
23+4 023 €+7 858 €-3 835 €
24+4 023 €+8 137 €-4 114 €
25+4 023 €+8 423 €-4 400 €
Total+100 575 €+131 121 €+-30 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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