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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface84
Coût Total294 480
Loyer Annuel22 018
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois-339
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 3 196,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

iad France - Valérie Tiersoone vous propose: Résidence joli mai à Meudon la forêt : spacieux 5 pièces de 85 m², traversant et baigné de lumière !

Ce bel appartement vous séduira par son double séjour lumineux, ouvert sur un balcon exposé plein sud offrant une vue dégagée. La cuisine moderne, entièrement aménagée et équipée, est prolongée par un cellier pratique. Côté nuit, vous profiterez de 3 chambres, dont une avec dressing, ainsi qu'une salle de bains avec douche à repenser selon vos goûts. Un dégagement avec grand placard, le double vitrage et la proximité immédiate des commerces complètent le confort de ce bien. À prévoir : travaux de décoration (peintures) pour en faire un intérieur à votre image.

Un appartement lumineux, fonctionnel et plein de potentiel !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 2077 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 444.67 euros par mois (soit 5336 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 268500 euros. Prix hors honoraires : 258300 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (3,95% du prix du bien hors honoraires) : 10200 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 193 et classe CLIMAT D indice 43. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Valérie Tiersoone mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nanterre sous le numéro 799079488, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.784839, 2.227367
Total : 294 480
Prix d'acquisition : 268 500
Travaux : 4 500
Valeur du bien : 273 000
Frais de notaire : 21 480
Coût estimé : 21 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22018€/an
Fourchette totale : 1423€ - 2366€/mois
Fourchette annuelle : 17075€ - 28392€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 327,38 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 500
Prix d'achat :268 500
Décote à l'achat :-11 000 (-3.9%)
Marge achat-revente :-14 980€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 460,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :85,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 545,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 538,16
Coût de l'assurance :25 767,00
Taxe foncière : 2 201,83€/an
Soit par mois : 183,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 444,67€/mois
Soit par an : 5 336,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 834,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 174,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère de la salle de bain, incluant peinture et éventuellement changement de robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:1 500
    Rénovation légère salle de bain: Peinture murs (10 m²): 30€/m² × 10 = 300€, Changement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Rafraîchissement revêtement sol 3 chambres (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 018 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 480 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 336 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 983
Revenus locatifs : +22 018
Charges déductibles : -22 983
Résultat foncier Année 1 : -965(Déficit de 965 €)
Imputable sur revenu global : 965
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 483 €/an
Revenus locatifs : +22 018
Charges déductibles : -18 483
Résultat foncier Années 2+ : 3 535 €/an
Prix d'achat du bien : 268 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 525(65% de 268 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 346 €/an
Calcul : 174 525 € × 3,636% = 6 346
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 01822 9929 924-974974 €--
222 45918 2299 6614 229---
322 90817 9579 3884 951---
423 36617 6759 1075 691---
523 83317 3848 8156 450---
624 31017 0828 5147 228---
724 79616 7708 2028 026---
825 29216 4477 8798 845---
925 79816 1137 5459 684---
1026 31415 7687 19910 546---
1126 84015 4106 84211 430---
1227 37715 0416 47212 336---
1327 92514 6586 08913 267---
1428 48314 2625 69314 221---
1529 05313 8525 28415 200---
1629 63413 4284 86016 205---
1730 22612 9904 42117 237---
1830 83112 5363 96718 295---
1931 44812 0673 49819 381---
2032 07611 5813 01220 496---
2132 71811 0782 51021 640---
2233 37210 5581 99022 814---
2334 04010 0201 45224 019---
2434 7219 46489525 257---
2535 4158 88831926 527---
TOTAL705 252362 252143 538343 000974Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 292
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 000
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 624-292+4 916
2+4 624+1 269+3 355
3+4 624+1 485+3 139
4+4 624+1 707+2 917
5+4 624+1 935+2 689
6+4 624+2 168+2 456
7+4 624+2 408+2 216
8+4 624+2 653+1 971
9+4 624+2 905+1 719
10+4 624+3 164+1 460
11+4 624+3 429+1 195
12+4 624+3 701+923
13+4 624+3 980+644
14+4 624+4 266+358
15+4 624+4 560+64
16+4 624+4 862-238
17+4 624+5 171-547
18+4 624+5 488-864
19+4 624+5 814-1 190
20+4 624+6 149-1 525
21+4 624+6 492-1 868
22+4 624+6 844-2 220
23+4 624+7 206-2 582
24+4 624+7 577-2 953
25+4 624+7 958-3 334
Total+115 600+102 900+12 700
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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