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Détails du bien

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface86m²
Coût Total258 142€
Loyer Annuel17 209€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 150 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans un secteur piétonnier, tout proche du RER A et des bus, à proximité des commerces et des écoles, appartement de 4 pièces avec terrasse/jardin de 30m2 comprenant : entrée avec placards, séjour/terrasse, grande cuisine équipée, dégagement avec rangements et placards, 3 chambres, salle de bains, wc avec lave-mains et parking en sous-sol. Appartement à rafraîchir- très spacieux et très bien agencé avec de nombreux rangements - UNE OPPORTUNITE !! - Pour une visite contactez votre conseiller Jérôme RENAUT : Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Total : 258 142€
Prix d'acquisition : 184 900€
Travaux : 58 450€
Valeur du bien : 243 350€
Frais de notaire : 14 792€
Coût estimé : 14 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1434€/mois
Loyer annuel estimé : 17209€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 14221€ - 20824€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :75,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 345,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 940,38€
Coût de l'assurance :22 587,43€
Taxe foncière : 1 720,85€/an
Soit par mois : 143,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 434,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 638,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais usure sur les meubles
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à niveau
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 450 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 400€
    Mise à niveau plomberie: 1 installation complète × 2400€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 209 €/an
Calcul : 1 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 142 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 903 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 721 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 386 €
Revenus locatifs : +17 209 €
Charges déductibles : -71 386 €
Résultat foncier Année 1 : -54 177 €(Déficit de 54 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 936 €/an
Revenus locatifs : +17 209 €
Charges déductibles : -12 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32777.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 185 €(65% de 184 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 370 €/an
Calcul : 120 185 € × 3,636% = 4 370 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 209 €71 394 €8 520 €-54 185 €21 400 €32 785 €32 785 €
217 553 €12 716 €8 292 €4 837 €--27 949 €
317 904 €12 480 €8 056 €5 424 €--22 525 €
418 262 €12 236 €7 812 €6 025 €--16 500 €
518 627 €11 984 €7 560 €6 643 €--9 857 €
619 000 €11 724 €7 299 €7 276 €--2 581 €
719 380 €11 454 €7 030 €7 925 €---
819 767 €11 176 €6 751 €8 591 €---
920 163 €10 888 €6 463 €9 275 €---
1020 566 €10 590 €6 166 €9 976 €---
1120 977 €10 282 €5 858 €10 695 €---
1221 397 €9 964 €5 539 €11 433 €---
1321 825 €9 635 €5 210 €12 190 €---
1422 261 €9 294 €4 870 €12 967 €---
1522 706 €8 943 €4 518 €13 764 €---
1623 160 €8 579 €4 154 €14 582 €---
1723 624 €8 203 €3 778 €15 421 €---
1824 096 €7 814 €3 390 €16 282 €---
1924 578 €7 412 €2 988 €17 166 €---
2025 070 €6 996 €2 572 €18 073 €---
2125 571 €6 566 €2 142 €19 005 €---
2226 082 €6 122 €1 698 €19 960 €---
2326 604 €5 663 €1 238 €20 941 €---
2427 136 €5 188 €763 €21 948 €---
2527 679 €4 697 €272 €22 982 €---
TOTAL551 194 €291 999 €122 940 €259 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 614 €-6 420 €+10 034 €
2+3 614 €0 €+3 614 €
3+3 614 €0 €+3 614 €
4+3 614 €0 €+3 614 €
5+3 614 €0 €+3 614 €
6+3 614 €0 €+3 614 €
7+3 614 €+1 603 €+2 011 €
8+3 614 €+2 577 €+1 037 €
9+3 614 €+2 782 €+832 €
10+3 614 €+2 993 €+621 €
11+3 614 €+3 208 €+406 €
12+3 614 €+3 430 €+184 €
13+3 614 €+3 657 €-43 €
14+3 614 €+3 890 €-276 €
15+3 614 €+4 129 €-515 €
16+3 614 €+4 374 €-760 €
17+3 614 €+4 626 €-1 012 €
18+3 614 €+4 885 €-1 271 €
19+3 614 €+5 150 €-1 536 €
20+3 614 €+5 422 €-1 808 €
21+3 614 €+5 701 €-2 087 €
22+3 614 €+5 988 €-2 374 €
23+3 614 €+6 282 €-2 668 €
24+3 614 €+6 585 €-2 971 €
25+3 614 €+6 895 €-3 281 €
Total+90 350 €+77 758 €+12 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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