Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-le-Beau (37)
Surface135m²
Coût Total198 450€
Loyer Annuel15 085€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-599€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 place de parking, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité chez Safti, maison de ville constituée d'une véranda, d'un cuisine aménagée, d'un vaste salon-séjour et d'un Wc au rez de chaussée. A l'étage, le palier dessert trois chambres, une salle de bain avec Wc et un pièce de stockage. A l'extérieur, on trouve une grange avec grenier et deux places de stationnement. Actuellement loué 700 euros/mois. Visite virtuelle disponible ci-joint: ?cta_origin=model_listing_results

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 175 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Valentin BASTARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 800 874 844

Ville : Saint-Martin-le-Beau
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37270
Coordonnées : 47.360844, 0.911877
Total : 198 450€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 9 450€
Valeur du bien : 184 450€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1257€/mois
Loyer annuel estimé : 15085€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 12154€ - 18721€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 168,83 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 792 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-117 792€ (-40.2%)
Marge achat-revente :94 342€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :972,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 248,62€
Coût de l'assurance :17 364,37€
Taxe foncière : 1 508,46€/an
Soit par mois : 125,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 700,00€/mois
Soit par an : 8 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 257,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 855,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-598,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 450 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 450€
    Isolation combles perdus: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 450€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 450€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 085 €/an
Calcul : 1 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 450 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 508 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 400 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 517 €
Revenus locatifs : +15 085 €
Charges déductibles : -26 517 €
Résultat foncier Année 1 : -11 433 €(Déficit de 11 433 €)
Imputable sur revenu global : 11 433 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 067 €/an
Revenus locatifs : +15 085 €
Charges déductibles : -17 067 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 983 €/an(Déficit de 1 983 €)
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 085 €26 524 €6 471 €-11 439 €11 439 €--
215 386 €16 900 €6 297 €-1 513 €1 513 €--
315 694 €16 720 €6 117 €-1 026 €1 026 €--
416 008 €16 534 €5 931 €-526 €526 €--
516 328 €16 341 €5 738 €-13 €13 €--
616 655 €16 143 €5 540 €512 €---
716 988 €15 937 €5 334 €1 050 €---
817 327 €15 725 €5 122 €1 602 €---
917 674 €15 506 €4 903 €2 168 €---
1018 027 €15 279 €4 676 €2 748 €---
1118 388 €15 045 €4 442 €3 343 €---
1218 756 €14 803 €4 200 €3 953 €---
1319 131 €14 553 €3 950 €4 578 €---
1419 514 €14 294 €3 691 €5 219 €---
1519 904 €14 027 €3 424 €5 877 €---
1620 302 €13 751 €3 148 €6 551 €---
1720 708 €13 465 €2 862 €7 243 €---
1821 122 €13 170 €2 567 €7 952 €---
1921 544 €12 865 €2 262 €8 679 €---
2021 975 €12 550 €1 947 €9 425 €---
2122 415 €12 225 €1 621 €10 190 €---
2222 863 €11 888 €1 285 €10 975 €---
2323 320 €11 540 €937 €11 780 €---
2423 787 €11 181 €577 €12 606 €---
2524 263 €10 809 €206 €13 454 €---
TOTAL483 164 €367 774 €93 249 €115 389 €14 517 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 355 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 168 €-3 432 €+6 600 €
2+3 168 €-454 €+3 622 €
3+3 168 €-308 €+3 476 €
4+3 168 €-158 €+3 326 €
5+3 168 €-4 €+3 172 €
6+3 168 €+154 €+3 014 €
7+3 168 €+315 €+2 853 €
8+3 168 €+481 €+2 687 €
9+3 168 €+650 €+2 518 €
10+3 168 €+824 €+2 344 €
11+3 168 €+1 003 €+2 165 €
12+3 168 €+1 186 €+1 982 €
13+3 168 €+1 373 €+1 795 €
14+3 168 €+1 566 €+1 602 €
15+3 168 €+1 763 €+1 405 €
16+3 168 €+1 965 €+1 203 €
17+3 168 €+2 173 €+995 €
18+3 168 €+2 386 €+782 €
19+3 168 €+2 604 €+564 €
20+3 168 €+2 828 €+340 €
21+3 168 €+3 057 €+111 €
22+3 168 €+3 293 €-125 €
23+3 168 €+3 534 €-366 €
24+3 168 €+3 782 €-614 €
25+3 168 €+4 036 €-868 €
Total+79 200 €+34 617 €+44 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →