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Vends maison - 298m² - 10 pièces, 9 chambres - Sainte-Tulle 04220

Bien expiré
VilleSainte-Tulle (04)
Surface298m²
Coût Total434 200€
Loyer Annuel42 575€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+921€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 073,83 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden

*** SAINTE-TULLE *** MAISON AU CALME AVEC VUE ***

À Sainte-Tulle, maison située dans un environnement très calme, sur une parcelle de 1 817m² offrant une vue dégagée sur la nature. Elle développe environ 260m² habitables, avec de grands volumes et des espaces pouvant être repensés. À cela…

Ville : Sainte-Tulle
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04220
Total : 434 200€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 88 600€
Valeur du bien : 408 600€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 11.91€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 3548€/mois
Loyer annuel estimé : 42575€/an
Fourchette totale : 2607€ - 4828€/mois
Fourchette annuelle : 31287€ - 57934€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :434 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 145,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :126,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 272,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 559,14€
Coût de l'assurance :37 992,50€
Taxe foncière : 4 257,48€/an
Soit par mois : 354,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 547,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 627,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :920,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (estimé à 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 600 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 920€
    Isolation des combles perdus: 298 m² × 40€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:13 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 100€
  • Menuiseries - Fenêtres:29 600€
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 800€/fenêtre = 29600€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:8 640€
    Parquet flottant: 108 m² × 80€/m² = 8640€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:3 240€
    Peinture murs/plafonds: 108 m² × 30€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salon: 40 m² × 240€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 575 €/an
Calcul : 3 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 434 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 520 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 866 €
Revenus locatifs : +42 575 €
Charges déductibles : -108 866 €
Résultat foncier Année 1 : -66 291 €(Déficit de 66 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 266 €/an
Revenus locatifs : +42 575 €
Charges déductibles : -20 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44891.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 575 €108 880 €14 503 €-66 305 €21 400 €44 905 €44 905 €
243 426 €19 894 €14 117 €23 532 €--21 373 €
344 295 €19 494 €13 717 €24 800 €---
445 181 €19 081 €13 304 €26 099 €---
546 084 €18 654 €12 877 €27 430 €---
647 006 €18 212 €12 435 €28 794 €---
747 946 €17 755 €11 978 €30 191 €---
848 905 €17 282 €11 505 €31 623 €---
949 883 €16 793 €11 016 €33 090 €---
1050 881 €16 288 €10 510 €34 593 €---
1151 898 €15 764 €9 987 €36 134 €---
1252 936 €15 223 €9 446 €37 713 €---
1353 995 €14 664 €8 886 €39 332 €---
1455 075 €14 085 €8 307 €40 990 €---
1556 177 €13 486 €7 709 €42 691 €---
1657 300 €12 866 €7 089 €44 434 €---
1758 446 €12 226 €6 449 €46 220 €---
1859 615 €11 563 €5 786 €48 052 €---
1960 807 €10 878 €5 101 €49 929 €---
2062 023 €10 169 €4 392 €51 854 €---
2163 264 €9 436 €3 659 €53 828 €---
2264 529 €8 677 €2 900 €55 852 €---
2365 820 €7 893 €2 116 €57 927 €---
2467 136 €7 082 €1 305 €60 054 €---
2568 479 €6 242 €465 €62 236 €---
TOTAL1 363 683 €442 589 €209 559 €921 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 921 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 941 €-6 420 €+15 361 €
2+8 941 €0 €+8 941 €
3+8 941 €+1 028 €+7 913 €
4+8 941 €+7 830 €+1 111 €
5+8 941 €+8 229 €+712 €
6+8 941 €+8 638 €+303 €
7+8 941 €+9 057 €-116 €
8+8 941 €+9 487 €-546 €
9+8 941 €+9 927 €-986 €
10+8 941 €+10 378 €-1 437 €
11+8 941 €+10 840 €-1 899 €
12+8 941 €+11 314 €-2 373 €
13+8 941 €+11 799 €-2 858 €
14+8 941 €+12 297 €-3 356 €
15+8 941 €+12 807 €-3 866 €
16+8 941 €+13 330 €-4 389 €
17+8 941 €+13 866 €-4 925 €
18+8 941 €+14 416 €-5 475 €
19+8 941 €+14 979 €-6 038 €
20+8 941 €+15 556 €-6 615 €
21+8 941 €+16 148 €-7 207 €
22+8 941 €+16 756 €-7 815 €
23+8 941 €+17 378 €-8 437 €
24+8 941 €+18 016 €-9 075 €
25+8 941 €+18 671 €-9 730 €
Total+223 525 €+276 328 €+-52 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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