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Maison 7 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleGouex (86)
Surface85m²
Coût Total79 960€
Loyer Annuel8 474€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 729,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 85 m²

Au calme, dans un environnement verdoyant, découvrez cet ensemble composé de deux maisons, de dépendances et d'un beau terrain arboré.

La maison principale comprend un salon, une cuisine, 2 chambres, une salle d'eau et un WC. Son garage de 25 m² en sous-sol pourrait être aménagé (sous réserve des autorisations nécessaires), portant la surface habitable à environ 75 m².

La seconde maison dispose de 2 pièces, d'une cheminée et d'un grand grenier aménageable (sous réserve des autorisations nécessaires) permettant d'envisager environ 55 m² habitables.

Vous trouverez également un hangar pour garer un véhicule, une cabane de jardin et 2 petits abris pour des poules.

Travaux à prévoir : fosse septique non conforme, absence de chauffage, rénovation générale (sous réserve des autorisations nécessaires).

Idéal pour un projet de résidence principale, de gîtes (sous réserve des autorisations nécessaires) ou de maison familiale. Un bien plein de charme qui n'attend que de reprendre vie.

Prix honoraires inclus : 62 000 euros Prix honoraires exclus : 56 000 euros Honoraires de 6 000 euros TTC à charge acquéreur

Surface : 85 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gouex
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86320
Coordonnées : 46.368286, 0.690234
Total : 79 960€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8474€/an
Fourchette totale : 533€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6393€ - 11232€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 14.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :592,5 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 363 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+11 637€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-29 597€ (-58.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 423,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 872,43€
Coût de l'assurance :7 196,40€
Taxe foncière : 847,36€/an
Soit par mois : 70,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour 85 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour la sécurité
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse septique non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 474 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 883 €
Revenus locatifs : +8 474 €
Charges déductibles : -16 883 €
Résultat foncier Année 1 : -8 409 €(Déficit de 8 409 €)
Imputable sur revenu global : 8 409 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 883 €/an
Revenus locatifs : +8 474 €
Charges déductibles : -3 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 591 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 474 €16 885 €2 750 €-8 412 €8 412 €--
28 643 €3 813 €2 678 €4 830 €---
38 816 €3 738 €2 603 €5 078 €---
48 992 €3 661 €2 526 €5 331 €---
59 172 €3 581 €2 446 €5 591 €---
69 356 €3 498 €2 363 €5 858 €---
79 543 €3 412 €2 277 €6 131 €---
89 733 €3 323 €2 188 €6 411 €---
99 928 €3 231 €2 095 €6 697 €---
1010 127 €3 135 €2 000 €6 991 €---
1110 329 €3 037 €1 901 €7 293 €---
1210 536 €2 934 €1 799 €7 602 €---
1310 747 €2 828 €1 693 €7 918 €---
1410 961 €2 719 €1 584 €8 243 €---
1511 181 €2 605 €1 470 €8 575 €---
1611 404 €2 488 €1 353 €8 917 €---
1711 632 €2 366 €1 231 €9 266 €---
1811 865 €2 240 €1 105 €9 625 €---
1912 102 €2 110 €974 €9 993 €---
2012 344 €1 975 €839 €10 370 €---
2112 591 €1 835 €700 €10 756 €---
2212 843 €1 690 €555 €11 153 €---
2313 100 €1 540 €405 €11 560 €---
2413 362 €1 385 €250 €11 977 €---
2513 629 €1 224 €89 €12 405 €---
TOTAL271 411 €81 253 €39 872 €190 158 €8 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 524 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779 €-2 524 €+4 303 €
2+1 779 €+1 449 €+330 €
3+1 779 €+1 523 €+256 €
4+1 779 €+1 599 €+180 €
5+1 779 €+1 677 €+102 €
6+1 779 €+1 757 €+22 €
7+1 779 €+1 839 €-60 €
8+1 779 €+1 923 €-144 €
9+1 779 €+2 009 €-230 €
10+1 779 €+2 097 €-318 €
11+1 779 €+2 188 €-409 €
12+1 779 €+2 280 €-501 €
13+1 779 €+2 375 €-596 €
14+1 779 €+2 473 €-694 €
15+1 779 €+2 573 €-794 €
16+1 779 €+2 675 €-896 €
17+1 779 €+2 780 €-1 001 €
18+1 779 €+2 887 €-1 108 €
19+1 779 €+2 998 €-1 219 €
20+1 779 €+3 111 €-1 332 €
21+1 779 €+3 227 €-1 448 €
22+1 779 €+3 346 €-1 567 €
23+1 779 €+3 468 €-1 689 €
24+1 779 €+3 593 €-1 814 €
25+1 779 €+3 721 €-1 942 €
Total+44 475 €+57 047 €+-12 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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