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Appartement à vendre

VilleCarpentras (84)
Surface46m²
Coût Total89 900€
Loyer Annuel5 174€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Exposition ouest

Découvrez cet appartement à vendre situé en plein centre-ville de Carpentras. Avec une surface de 46 m² (Carrez), cet appartement comprend 3 pièces, dont 1 chambre, idéal pour un investisseur ou une première acquisition. Au prix de 50 000 €, ce bien représente une excellente opportunité d'achat, dans lequel il faut intégrer quelques travaux de rafraîchissement + une mise en conformité SUEZ. Situé au rez-de-chaussée, il offre un accès facile et pratique. Ne manquez pas cette chance d'investir dans un bien immobilier au coeur de Carpentras, proposé par l'agence Guy Hoquet CARPENTRAS. Petite copropriété de 2 lots (lot vendu correspond au 340/1000e des parties communes générales). Une question ? Une visite ? Un seul n° le Réf 1679 DPE : E 300 kwh/m²/an - GES : B 9 kgco²/m²/an ( 3/06/2025) Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1090 et 1510 euros (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023) abonnement compris. Copropriété de 2 lots - dont 2 lots habitation. ().

Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.055394, 5.048013
Total : 89 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 431€/mois
Loyer annuel estimé : 5174€/an
Fourchette totale : 337€ - 551€/mois
Fourchette annuelle : 4046€ - 6615€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525,42 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 169 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-20 169€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-19 731€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 477,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 407,64€
Coût de l'assurance :7 866,25€
Taxe foncière : 517,37€/an
Soit par mois : 43,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant l'électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant la plomberie et l'électricité)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 431 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 174 €/an
Calcul : 431 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 857 €
Revenus locatifs : +5 174 €
Charges déductibles : -39 857 €
Résultat foncier Année 1 : -34 683 €(Déficit de 34 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 283 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 957 €/an
Revenus locatifs : +5 174 €
Charges déductibles : -3 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13283.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 174 €39 860 €3 128 €-34 686 €21 400 €13 286 €13 286 €
25 277 €3 878 €3 046 €1 399 €--11 887 €
35 383 €3 794 €2 961 €1 589 €--10 298 €
45 490 €3 706 €2 874 €1 785 €--8 513 €
55 600 €3 615 €2 783 €1 985 €--6 528 €
65 712 €3 521 €2 689 €2 191 €--4 337 €
75 826 €3 424 €2 592 €2 403 €--1 934 €
85 943 €3 323 €2 491 €2 620 €---
96 062 €3 218 €2 386 €2 844 €---
106 183 €3 110 €2 278 €3 073 €---
116 307 €2 998 €2 166 €3 309 €---
126 433 €2 882 €2 050 €3 551 €---
136 562 €2 761 €1 929 €3 800 €---
146 693 €2 637 €1 805 €4 056 €---
156 827 €2 508 €1 676 €4 319 €---
166 963 €2 374 €1 542 €4 589 €---
177 102 €2 235 €1 403 €4 867 €---
187 244 €2 092 €1 260 €5 152 €---
197 389 €1 944 €1 112 €5 446 €---
207 537 €1 790 €958 €5 747 €---
217 688 €1 630 €798 €6 058 €---
227 842 €1 465 €633 €6 376 €---
237 998 €1 294 €462 €6 704 €---
248 158 €1 117 €285 €7 041 €---
258 322 €934 €102 €7 388 €---
TOTAL165 716 €102 108 €45 408 €63 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 086 €-6 420 €+7 506 €
2+1 086 €0 €+1 086 €
3+1 086 €0 €+1 086 €
4+1 086 €0 €+1 086 €
5+1 086 €0 €+1 086 €
6+1 086 €0 €+1 086 €
7+1 086 €0 €+1 086 €
8+1 086 €+206 €+880 €
9+1 086 €+853 €+233 €
10+1 086 €+922 €+164 €
11+1 086 €+993 €+93 €
12+1 086 €+1 065 €+21 €
13+1 086 €+1 140 €-54 €
14+1 086 €+1 217 €-131 €
15+1 086 €+1 296 €-210 €
16+1 086 €+1 377 €-291 €
17+1 086 €+1 460 €-374 €
18+1 086 €+1 546 €-460 €
19+1 086 €+1 634 €-548 €
20+1 086 €+1 724 €-638 €
21+1 086 €+1 817 €-731 €
22+1 086 €+1 913 €-827 €
23+1 086 €+2 011 €-925 €
24+1 086 €+2 112 €-1 026 €
25+1 086 €+2 216 €-1 130 €
Total+27 150 €+19 082 €+8 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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