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Maison à vendre

VilleCressensac (46)
Surface202.1m²
Coût Total248 433€
Loyer Annuel20 151€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 202.1 m²
Prix au m² : 797,87 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 chambres, calme, Pas de cave

Maison de caractère de 202 m² située dans un bourg calme et agréable. Cette bâtisse pleine de cachet séduira les amateurs de rénovation et de volumes. Vous profiterez également d'un jardin ainsi que d'une cour, offrant un cadre de vie paisible et authentique. Un beau projet pour laisser libre cours à vos envies! A découvrir!

Ville : Cressensac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46600
Coordonnées : 45.015265, 1.543960
Total : 248 433€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 74 283€
Valeur du bien : 235 533€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202.1m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1679€/mois
Loyer annuel estimé : 20151€/an
Fourchette totale : 1333€ - 2115€/mois
Fourchette annuelle : 15997€ - 25382€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,59 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :284 676 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-123 426€ (-43.4%)
Marge achat-revente :36 243€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 433€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 551,20€
Coût de l'assurance :21 737,89€
Taxe foncière : 2 015,06€/an
Soit par mois : 167,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 679,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 283 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 063€
    Isolation toiture/combles: 202.1 m² × 30€/m² = 6063€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):6 480€
    Parquet flottant: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 240€
    Peinture murs et plafonds: 108 m² × 30€/m² = 3240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon complète: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cressensac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 563€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 151 €/an
Calcul : 1 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 433 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 283 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 186 €
Revenus locatifs : +20 151 €
Charges déductibles : -85 186 €
Résultat foncier Année 1 : -65 036 €(Déficit de 65 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 903 €/an
Revenus locatifs : +20 151 €
Charges déductibles : -10 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43635.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 151 €85 194 €8 026 €-65 043 €21 400 €43 643 €43 643 €
220 554 €10 694 €7 810 €9 859 €--33 784 €
320 965 €10 470 €7 586 €10 495 €--23 289 €
421 384 €10 239 €7 354 €11 145 €--12 144 €
521 812 €9 999 €7 115 €11 812 €--332 €
622 248 €9 752 €6 868 €12 496 €---
722 693 €9 497 €6 612 €13 196 €---
823 147 €9 233 €6 349 €13 913 €---
923 610 €8 961 €6 076 €14 649 €---
1024 082 €8 679 €5 794 €15 403 €---
1124 563 €8 388 €5 503 €16 175 €---
1225 055 €8 087 €5 203 €16 967 €---
1325 556 €7 777 €4 892 €17 779 €---
1426 067 €7 456 €4 571 €18 611 €---
1526 588 €7 124 €4 240 €19 464 €---
1627 120 €6 782 €3 897 €20 338 €---
1727 662 €6 428 €3 543 €21 234 €---
1828 216 €6 062 €3 178 €22 153 €---
1928 780 €5 684 €2 800 €23 095 €---
2029 356 €5 294 €2 410 €24 061 €---
2129 943 €4 891 €2 006 €25 052 €---
2230 542 €4 474 €1 590 €26 067 €---
2331 152 €4 044 €1 159 €27 109 €---
2431 775 €3 599 €714 €28 177 €---
2532 411 €3 139 €255 €29 272 €---
TOTAL645 429 €261 948 €115 551 €383 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 232 €-6 420 €+10 652 €
2+4 232 €0 €+4 232 €
3+4 232 €0 €+4 232 €
4+4 232 €0 €+4 232 €
5+4 232 €0 €+4 232 €
6+4 232 €+3 649 €+583 €
7+4 232 €+3 959 €+273 €
8+4 232 €+4 174 €+58 €
9+4 232 €+4 395 €-163 €
10+4 232 €+4 621 €-389 €
11+4 232 €+4 853 €-621 €
12+4 232 €+5 090 €-858 €
13+4 232 €+5 334 €-1 102 €
14+4 232 €+5 583 €-1 351 €
15+4 232 €+5 839 €-1 607 €
16+4 232 €+6 101 €-1 869 €
17+4 232 €+6 370 €-2 138 €
18+4 232 €+6 646 €-2 414 €
19+4 232 €+6 929 €-2 697 €
20+4 232 €+7 218 €-2 986 €
21+4 232 €+7 516 €-3 284 €
22+4 232 €+7 820 €-3 588 €
23+4 232 €+8 133 €-3 901 €
24+4 232 €+8 453 €-4 221 €
25+4 232 €+8 782 €-4 550 €
Total+105 800 €+115 044 €+-9 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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