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MAISON DE PLAIN-PIED PROCHE CENTRE

Bien expiré
VilleSenonches (28)
Surface87m²
Coût Total158 120€
Loyer Annuel8 517€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 160,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de plain-pied comprenant entrée avec placard, cuisine, séjour salon avec cheminée donnant sur terrasse, dégagement, trois chambres, salle d'eau, wc Garage Abri jardin Le tout sur un terrain clos et arboré de 561 m²

Ville : Senonches
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28250
Coordonnées : 48.563272, 1.027868
Total : 158 120€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 49 040€
Valeur du bien : 150 040€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8517€/an
Fourchette totale : 570€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 10611€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 556,85€
Coût de l'assurance :13 835,50€
Taxe foncière : 851,66€/an
Soit par mois : 70,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 040 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Isolation:5 720€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:920€
    Peinture murs/plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 517 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 674 €
Revenus locatifs : +8 517 €
Charges déductibles : -55 674 €
Résultat foncier Année 1 : -47 158 €(Déficit de 47 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 634 €/an
Revenus locatifs : +8 517 €
Charges déductibles : -6 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25757.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 517 €55 679 €5 234 €-47 163 €21 400 €25 763 €25 763 €
28 687 €6 499 €5 094 €2 188 €--23 575 €
38 861 €6 355 €4 950 €2 506 €--21 069 €
49 038 €6 205 €4 800 €2 833 €--18 236 €
59 219 €6 050 €4 645 €3 168 €--15 068 €
69 403 €5 891 €4 485 €3 513 €--11 556 €
79 591 €5 725 €4 320 €3 866 €--7 690 €
89 783 €5 554 €4 149 €4 229 €--3 461 €
99 979 €5 377 €3 972 €4 601 €---
1010 178 €5 194 €3 789 €4 984 €---
1110 382 €5 005 €3 600 €5 376 €---
1210 589 €4 810 €3 405 €5 779 €---
1310 801 €4 608 €3 203 €6 193 €---
1411 017 €4 399 €2 994 €6 618 €---
1511 237 €4 183 €2 777 €7 055 €---
1611 462 €3 959 €2 554 €7 503 €---
1711 691 €3 728 €2 323 €7 964 €---
1811 925 €3 489 €2 084 €8 436 €---
1912 164 €3 242 €1 837 €8 922 €---
2012 407 €2 986 €1 581 €9 421 €---
2112 655 €2 722 €1 317 €9 933 €---
2212 908 €2 449 €1 044 €10 459 €---
2313 167 €2 167 €762 €11 000 €---
2413 430 €1 875 €469 €11 555 €---
2513 698 €1 573 €167 €12 126 €---
TOTAL272 790 €159 724 €75 557 €113 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €0 €+1 788 €
3+1 788 €0 €+1 788 €
4+1 788 €0 €+1 788 €
5+1 788 €0 €+1 788 €
6+1 788 €0 €+1 788 €
7+1 788 €0 €+1 788 €
8+1 788 €0 €+1 788 €
9+1 788 €+342 €+1 446 €
10+1 788 €+1 495 €+293 €
11+1 788 €+1 613 €+175 €
12+1 788 €+1 734 €+54 €
13+1 788 €+1 858 €-70 €
14+1 788 €+1 986 €-198 €
15+1 788 €+2 116 €-328 €
16+1 788 €+2 251 €-463 €
17+1 788 €+2 389 €-601 €
18+1 788 €+2 531 €-743 €
19+1 788 €+2 677 €-889 €
20+1 788 €+2 826 €-1 038 €
21+1 788 €+2 980 €-1 192 €
22+1 788 €+3 138 €-1 350 €
23+1 788 €+3 300 €-1 512 €
24+1 788 €+3 467 €-1 679 €
25+1 788 €+3 638 €-1 850 €
Total+44 700 €+33 920 €+10 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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