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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleSartrouville (78)
Surface83m²
Coût Total247 000€
Loyer Annuel18 725€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 192,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, calme

À découvrir : duplex 4 pièces au fort potentiel ! résidence sécurisée et calme à proximité immédiate des commerces, Il offre 3 chambres, un séjour lumineux avec cuisine ouverte, une salle de bain, WC séparés et de nombreux rangements. Cave et place de parking incluses. Idéal investisseur ou premier achat. Rafraîchissement à prévoir

Ville : Sartrouville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78500
Coordonnées : 48.944037, 2.202267
Total : 247 000€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 50 440€
Valeur du bien : 232 440€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 18.80€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 24.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18725€/an
Fourchette totale : 1220€ - 1996€/mois
Fourchette annuelle : 14637€ - 23954€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 023,26 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 931 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-68 931€ (-27.5%)
Marge achat-revente :3 931€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 308,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 962,07€
Coût de l'assurance :21 612,50€
Taxe foncière : 1 872,49€/an
Soit par mois : 156,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 560,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation, si le chauffage actuel est ancien.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine, y compris le remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 440 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant fourniture, appareils électroménagers et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sartrouville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 714 €
Revenus locatifs : +18 725 €
Charges déductibles : -61 714 €
Résultat foncier Année 1 : -42 989 €(Déficit de 42 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 589 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 274 €/an
Revenus locatifs : +18 725 €
Charges déductibles : -11 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21588.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 725 €61 722 €8 545 €-42 997 €21 400 €21 597 €21 597 €
219 099 €11 058 €8 321 €8 042 €--13 555 €
319 481 €10 826 €8 089 €8 655 €--4 900 €
419 871 €10 586 €7 849 €9 285 €---
520 268 €10 337 €7 600 €9 931 €---
620 674 €10 080 €7 343 €10 594 €---
721 087 €9 813 €7 076 €11 274 €---
821 509 €9 537 €6 800 €11 972 €---
921 939 €9 251 €6 514 €12 688 €---
1022 378 €8 955 €6 218 €13 423 €---
1122 825 €8 649 €5 912 €14 177 €---
1223 282 €8 331 €5 594 €14 951 €---
1323 748 €8 002 €5 265 €15 745 €---
1424 223 €7 662 €4 925 €16 561 €---
1524 707 €7 309 €4 572 €17 398 €---
1625 201 €6 944 €4 207 €18 257 €---
1725 705 €6 566 €3 829 €19 139 €---
1826 219 €6 174 €3 437 €20 045 €---
1926 744 €5 769 €3 032 €20 975 €---
2027 279 €5 349 €2 612 €21 930 €---
2127 824 €4 914 €2 177 €22 910 €---
2228 381 €4 464 €1 727 €23 917 €---
2328 948 €3 998 €1 261 €24 951 €---
2429 527 €3 515 €778 €26 013 €---
2530 118 €3 015 €278 €27 103 €---
TOTAL599 763 €242 827 €123 962 €356 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 932 €-6 420 €+10 352 €
2+3 932 €0 €+3 932 €
3+3 932 €0 €+3 932 €
4+3 932 €+1 316 €+2 616 €
5+3 932 €+2 979 €+953 €
6+3 932 €+3 178 €+754 €
7+3 932 €+3 382 €+550 €
8+3 932 €+3 592 €+340 €
9+3 932 €+3 806 €+126 €
10+3 932 €+4 027 €-95 €
11+3 932 €+4 253 €-321 €
12+3 932 €+4 485 €-553 €
13+3 932 €+4 724 €-792 €
14+3 932 €+4 968 €-1 036 €
15+3 932 €+5 219 €-1 287 €
16+3 932 €+5 477 €-1 545 €
17+3 932 €+5 742 €-1 810 €
18+3 932 €+6 013 €-2 081 €
19+3 932 €+6 292 €-2 360 €
20+3 932 €+6 579 €-2 647 €
21+3 932 €+6 873 €-2 941 €
22+3 932 €+7 175 €-3 243 €
23+3 932 €+7 485 €-3 553 €
24+3 932 €+7 804 €-3 872 €
25+3 932 €+8 131 €-4 199 €
Total+98 300 €+107 081 €+-8 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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