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Appartement à vendre

VilleHem (59)
Surface74.7m²
Coût Total164 190€
Loyer Annuel11 099€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 74.7 m²
Prix au m² : 2 008,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,92 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

Bordure de HEM -  Bel appartement de type 4 décoré avec goût. Entrée avec placards, salon séjour exposé S/O, cuisine équipée avec cellier. 3 chambres, salle de bains avec baignoire, WC séparé. Parking sécurisé, et grande cave individuelle. Copropriété calme avec seulement 2 appartements / palier,  ascenseur. RENSEIGNEZ-VOUS !

Ville : Hem
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59510
Coordonnées : 50.647877, 3.201656
Total : 164 190€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 2 190€
Valeur du bien : 152 190€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.7m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 15.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11099€/an
Fourchette totale : 734€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 13979€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 320,35 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :248 030 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-98 030€ (-39.5%)
Marge achat-revente :83 840€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 861,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 768,33€
Coût de l'assurance :14 366,62€
Taxe foncière : 1 109,94€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à vérifier et à rafraîchir.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 190 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car pas de travaux identifiés.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hem. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de salle de bain n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 190 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 386 €
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -9 386 €
Résultat foncier Année 1 : 1 713 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 196 €/an
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -7 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 903 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 099 €9 391 €5 517 €1 708 €---
211 321 €7 055 €5 370 €4 266 €---
311 548 €6 903 €5 219 €4 644 €---
411 779 €6 747 €5 062 €5 032 €---
512 014 €6 584 €4 900 €5 430 €---
612 255 €6 417 €4 732 €5 838 €---
712 500 €6 243 €4 558 €6 257 €---
812 750 €6 063 €4 379 €6 686 €---
913 005 €5 878 €4 193 €7 127 €---
1013 265 €5 685 €4 001 €7 579 €---
1113 530 €5 487 €3 802 €8 043 €---
1213 801 €5 281 €3 596 €8 520 €---
1314 077 €5 068 €3 384 €9 009 €---
1414 358 €4 848 €3 163 €9 510 €---
1514 645 €4 620 €2 936 €10 025 €---
1614 938 €4 385 €2 700 €10 554 €---
1715 237 €4 141 €2 456 €11 096 €---
1815 542 €3 889 €2 204 €11 653 €---
1915 853 €3 628 €1 943 €12 225 €---
2016 170 €3 358 €1 673 €12 812 €---
2116 493 €3 079 €1 394 €13 414 €---
2216 823 €2 790 €1 105 €14 033 €---
2317 159 €2 491 €806 €14 668 €---
2417 503 €2 182 €497 €15 321 €---
2517 853 €1 862 €177 €15 991 €---
TOTAL355 516 €124 073 €79 768 €231 443 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €+512 €+1 819 €
2+2 331 €+1 280 €+1 051 €
3+2 331 €+1 393 €+938 €
4+2 331 €+1 510 €+821 €
5+2 331 €+1 629 €+702 €
6+2 331 €+1 751 €+580 €
7+2 331 €+1 877 €+454 €
8+2 331 €+2 006 €+325 €
9+2 331 €+2 138 €+193 €
10+2 331 €+2 274 €+57 €
11+2 331 €+2 413 €-82 €
12+2 331 €+2 556 €-225 €
13+2 331 €+2 703 €-372 €
14+2 331 €+2 853 €-522 €
15+2 331 €+3 008 €-677 €
16+2 331 €+3 166 €-835 €
17+2 331 €+3 329 €-998 €
18+2 331 €+3 496 €-1 165 €
19+2 331 €+3 667 €-1 336 €
20+2 331 €+3 844 €-1 513 €
21+2 331 €+4 024 €-1 693 €
22+2 331 €+4 210 €-1 879 €
23+2 331 €+4 401 €-2 070 €
24+2 331 €+4 596 €-2 265 €
25+2 331 €+4 797 €-2 466 €
Total+58 275 €+69 433 €+-11 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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