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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleMontpellier (34)
Surface70m²
Coût Total178 080€
Loyer Annuel11 236€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 014,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SCP PREMIER ACTE vous proposent : Appartement à vendre - MONTPELLIER (34000)

Au 135 avenue de Lodève à Montpellier, résidence Le Chantebrise, appartement type T4 situé au 2ème étage avec ascenseur, composé d'un hall d'entrée avec placards, une cuisine indépendante, un séjour ouvrant sur une terrasse, trois chambres, une salle de bains et un WC séparé. Au rez-de-chaussée de l'immeuble, une cave et un garage complètent ce bien. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Immeuble en copropriété (192 lots)

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SCP PREMIER ACTE - Notaires à Pignan - N° SIRET : 30705973300021

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Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/09/2026

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34000
Coordonnées : 43.612743, 3.889590
Total : 178 080€
Prix d'acquisition : 141 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 166 800€
Frais de notaire : 11 280€
Coût estimé : 11 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 936€/mois
Loyer annuel estimé : 11236€/an
Fourchette totale : 734€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 14324€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 685,5 €/m²
Basé sur :674 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 985 €
Prix d'achat :141 000 €
Décote à l'achat :-116 985€ (-45.3%)
Marge achat-revente :79 905€ (31.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :71,23€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 942,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 394,07€
Coût de l'assurance :21 369,60€
Taxe foncière : 1 123,55€/an
Soit par mois : 93,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage. Mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et carrelage fissuré.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture, remplacement du carrelage usé.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 25 m² × 30€/m² = 750€, Carrelage 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:3 600€
    Rafraîchissement 2 chambres: Peinture murs 24 m² × 30€/m² = 720€, Carrelage 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 936 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 236 €/an
Calcul : 936 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 080 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 561 €
Revenus locatifs : +11 236 €
Charges déductibles : -33 561 €
Résultat foncier Année 1 : -22 326 €(Déficit de 22 326 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 761 €/an
Revenus locatifs : +11 236 €
Charges déductibles : -7 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11625.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 650 €(65% de 141 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 333 €/an
Calcul : 91 650 € × 3,636% = 3 333 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 236 €33 567 €5 789 €-22 332 €10 700 €11 632 €11 632 €
211 460 €7 611 €5 633 €3 849 €--7 783 €
311 689 €7 450 €5 472 €4 239 €--3 543 €
411 923 €7 283 €5 305 €4 640 €---
512 162 €7 111 €5 133 €5 050 €---
612 405 €6 933 €4 955 €5 472 €---
712 653 €6 750 €4 771 €5 903 €---
812 906 €6 560 €4 581 €6 347 €---
913 164 €6 363 €4 385 €6 801 €---
1013 427 €6 160 €4 182 €7 267 €---
1113 696 €5 951 €3 972 €7 745 €---
1213 970 €5 734 €3 756 €8 236 €---
1314 249 €5 510 €3 532 €8 739 €---
1414 534 €5 279 €3 300 €9 256 €---
1514 825 €5 040 €3 061 €9 785 €---
1615 122 €4 793 €2 814 €10 329 €---
1715 424 €4 537 €2 559 €10 887 €---
1815 732 €4 273 €2 295 €11 459 €---
1916 047 €4 001 €2 022 €12 046 €---
2016 368 €3 719 €1 741 €12 649 €---
2116 695 €3 428 €1 449 €13 268 €---
2217 029 €3 127 €1 148 €13 903 €---
2317 370 €2 816 €837 €14 554 €---
2417 717 €2 494 €516 €15 223 €---
2518 072 €2 162 €184 €15 909 €---
TOTAL359 877 €158 652 €83 394 €201 225 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 359 €-3 210 €+5 569 €
2+2 359 €0 €+2 359 €
3+2 359 €0 €+2 359 €
4+2 359 €+329 €+2 030 €
5+2 359 €+1 515 €+844 €
6+2 359 €+1 641 €+718 €
7+2 359 €+1 771 €+588 €
8+2 359 €+1 904 €+455 €
9+2 359 €+2 040 €+319 €
10+2 359 €+2 180 €+179 €
11+2 359 €+2 324 €+35 €
12+2 359 €+2 471 €-112 €
13+2 359 €+2 622 €-263 €
14+2 359 €+2 777 €-418 €
15+2 359 €+2 936 €-577 €
16+2 359 €+3 099 €-740 €
17+2 359 €+3 266 €-907 €
18+2 359 €+3 438 €-1 079 €
19+2 359 €+3 614 €-1 255 €
20+2 359 €+3 795 €-1 436 €
21+2 359 €+3 980 €-1 621 €
22+2 359 €+4 171 €-1 812 €
23+2 359 €+4 366 €-2 007 €
24+2 359 €+4 567 €-2 208 €
25+2 359 €+4 773 €-2 414 €
Total+58 975 €+60 367 €+-1 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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