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Immeuble à vendre rentabilité 10-12%

VilleNevers (58)
Surface115m²
Coût Total195 720€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 043,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre rentabilité 10-12% Immeuble à vendre en excellent état intérieur et extérieur après rénovation Re de chausse - Commerce 35 m2 pompe àchaleur air/air sous sol rénové 30 m2 cuisine + chambres froide ou vestiaire chambre pour le destockage. Etage - Appartement/grenier 63 m2, 2 chambres, salon, cuisine, salle de bain. Prix 120 000 euros

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987890, 3.154280
Total : 195 720€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 66 120€
Valeur du bien : 186 120€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 762€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9140€ - 14997€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :257 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 429 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-11 429€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-64 291€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 171,69€
Coût de l'assurance :17 125,50€
Taxe foncière : 1 170,77€/an
Soit par mois : 97,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 137,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et non fonctionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon en cours de rénovation
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible - salon en cours de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 120 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:18 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 750€/m² = 15000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:2 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:820€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant peinture et joints), Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 798 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -74 798 €
Résultat foncier Année 1 : -63 091 €(Déficit de 63 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 678 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -8 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41690.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €74 805 €6 829 €-63 097 €21 400 €41 697 €41 697 €
211 942 €8 507 €6 651 €3 435 €--38 262 €
312 181 €8 322 €6 466 €3 859 €--34 403 €
412 424 €8 131 €6 275 €4 293 €--30 110 €
512 673 €7 933 €6 077 €4 740 €--25 370 €
612 926 €7 728 €5 872 €5 199 €--20 172 €
713 185 €7 515 €5 659 €5 670 €--14 502 €
813 448 €7 295 €5 439 €6 153 €--8 349 €
913 717 €7 067 €5 211 €6 650 €--1 698 €
1013 992 €6 831 €4 975 €7 161 €---
1114 272 €6 586 €4 730 €7 686 €---
1214 557 €6 333 €4 477 €8 225 €---
1314 848 €6 070 €4 214 €8 778 €---
1415 145 €5 798 €3 942 €9 347 €---
1515 448 €5 516 €3 660 €9 932 €---
1615 757 €5 224 €3 369 €10 533 €---
1716 072 €4 922 €3 066 €11 150 €---
1816 394 €4 609 €2 753 €11 785 €---
1916 721 €4 284 €2 429 €12 437 €---
2017 056 €3 948 €2 093 €13 108 €---
2117 397 €3 600 €1 744 €13 797 €---
2217 745 €3 240 €1 384 €14 505 €---
2318 100 €2 866 €1 010 €15 234 €---
2418 462 €2 479 €623 €15 983 €---
2518 831 €2 078 €222 €16 753 €---
TOTAL375 001 €211 686 €99 172 €163 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-6 420 €+8 879 €
2+2 459 €0 €+2 459 €
3+2 459 €0 €+2 459 €
4+2 459 €0 €+2 459 €
5+2 459 €0 €+2 459 €
6+2 459 €0 €+2 459 €
7+2 459 €0 €+2 459 €
8+2 459 €0 €+2 459 €
9+2 459 €0 €+2 459 €
10+2 459 €+1 639 €+820 €
11+2 459 €+2 306 €+153 €
12+2 459 €+2 467 €-8 €
13+2 459 €+2 633 €-174 €
14+2 459 €+2 804 €-345 €
15+2 459 €+2 980 €-521 €
16+2 459 €+3 160 €-701 €
17+2 459 €+3 345 €-886 €
18+2 459 €+3 535 €-1 076 €
19+2 459 €+3 731 €-1 272 €
20+2 459 €+3 932 €-1 473 €
21+2 459 €+4 139 €-1 680 €
22+2 459 €+4 352 €-1 893 €
23+2 459 €+4 570 €-2 111 €
24+2 459 €+4 795 €-2 336 €
25+2 459 €+5 026 €-2 567 €
Total+61 475 €+48 994 €+12 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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