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Maison 3 pièces 131 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface131m²
Coût Total179 136€
Loyer Annuel12 843€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 200 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 833,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHÂTEAUROUX, à proximité des commerces, découvrez cette maison pleine de charme d'environ 131 m² habitables offrant un vaste séjour, cuisine et salle d'eau au rez-de-chaussée. A l'étage, vous trouverez deux grandes chambres et salle de bains avec wc. Véranda lumineuse et joli jardin viennent compléter ce bien. Une opportunité à saisir au plus vite ! Référence annonce : 9438 Consommation énergétique : 224 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 33 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,20% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 100 000 €

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.812680, 1.696088
Total : 179 136€
Prix d'acquisition : 109 200€
Travaux : 61 200€
Valeur du bien : 170 400€
Frais de notaire : 8 736€
Coût estimé : 8 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12843€/an
Fourchette totale : 870€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 10440€ - 15799€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 945 €
Prix d'achat :109 200 €
Décote à l'achat :-72 745€ (-40.0%)
Marge achat-revente :2 809€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 136€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :71,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 948,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 888,59€
Coût de l'assurance :21 496,32€
Taxe foncière : 1 284,29€/an
Soit par mois : 107,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la véranda avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: véranda de 10 m²
Raison: État 3/5 - Véranda nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 200 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Véranda:1 500€
    Rafraîchissement véranda: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 843 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 136 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 162 €
Revenus locatifs : +12 843 €
Charges déductibles : -69 162 €
Résultat foncier Année 1 : -56 319 €(Déficit de 56 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 962 €/an
Revenus locatifs : +12 843 €
Charges déductibles : -7 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34918.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 980 €(65% de 109 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 581 €/an
Calcul : 70 980 € × 3,636% = 2 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 843 €69 167 €5 823 €-56 324 €21 400 €34 924 €34 924 €
213 100 €7 810 €5 666 €5 289 €--29 635 €
313 362 €7 648 €5 504 €5 713 €--23 922 €
413 629 €7 481 €5 337 €6 148 €--17 773 €
513 902 €7 308 €5 163 €6 594 €--11 179 €
614 180 €7 129 €4 984 €7 051 €--4 128 €
714 463 €6 944 €4 799 €7 520 €---
814 752 €6 753 €4 608 €8 000 €---
915 047 €6 555 €4 411 €8 492 €---
1015 348 €6 351 €4 207 €8 997 €---
1115 655 €6 140 €3 996 €9 515 €---
1215 969 €5 922 €3 778 €10 046 €---
1316 288 €5 697 €3 553 €10 591 €---
1416 614 €5 464 €3 320 €11 149 €---
1516 946 €5 224 €3 080 €11 722 €---
1617 285 €4 975 €2 831 €12 310 €---
1717 631 €4 718 €2 574 €12 912 €---
1817 983 €4 453 €2 309 €13 530 €---
1918 343 €4 179 €2 034 €14 164 €---
2018 710 €3 895 €1 751 €14 815 €---
2119 084 €3 602 €1 458 €15 482 €---
2219 466 €3 299 €1 155 €16 166 €---
2319 855 €2 987 €842 €16 868 €---
2420 252 €2 663 €519 €17 589 €---
2520 657 €2 329 €185 €18 328 €---
TOTAL411 361 €198 692 €83 889 €212 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 697 €-6 420 €+9 117 €
2+2 697 €0 €+2 697 €
3+2 697 €0 €+2 697 €
4+2 697 €0 €+2 697 €
5+2 697 €0 €+2 697 €
6+2 697 €0 €+2 697 €
7+2 697 €+1 017 €+1 680 €
8+2 697 €+2 400 €+297 €
9+2 697 €+2 548 €+149 €
10+2 697 €+2 699 €-2 €
11+2 697 €+2 855 €-158 €
12+2 697 €+3 014 €-317 €
13+2 697 €+3 177 €-480 €
14+2 697 €+3 345 €-648 €
15+2 697 €+3 517 €-820 €
16+2 697 €+3 693 €-996 €
17+2 697 €+3 874 €-1 177 €
18+2 697 €+4 059 €-1 362 €
19+2 697 €+4 249 €-1 552 €
20+2 697 €+4 444 €-1 747 €
21+2 697 €+4 645 €-1 948 €
22+2 697 €+4 850 €-2 153 €
23+2 697 €+5 060 €-2 363 €
24+2 697 €+5 277 €-2 580 €
25+2 697 €+5 498 €-2 801 €
Total+67 425 €+63 801 €+3 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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