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Maison ancienne bourg de Pionsat

VillePionsat (63)
Surface155m²
Coût Total152 465€
Loyer Annuel12 350€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 422,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 155 m², 8 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 540 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, 2 étages, Cuisine séparée

Bourg de Pionsat Maison ancienne d'une superficie de 155 m² sur deux niveaux avec possibilité d'aménager le grenier Elle se compose de séjour de 30 m² - cuisine -cinq chambres -Bureau - salle de bains et toilettes Petite dépendance Terrain Prévoir travaux

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6180.00 et 8360.00 sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Votre conseiller Agency Immo : Cathy HEURTAULT Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Pionsat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63330
Coordonnées : 46.109364, 2.690995
Total : 152 465€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 81 725€
Valeur du bien : 147 225€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12350€/an
Fourchette totale : 777€ - 1363€/mois
Fourchette annuelle : 9324€ - 16357€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :736,11 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 097 €
Prix d'achat :65 500 €
Décote à l'achat :-48 597€ (-42.6%)
Marge achat-revente :-38 368€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 465€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :44,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 224,74€
Coût de l'assurance :13 340,69€
Taxe foncière : 1 234,98€/an
Soit par mois : 102,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 155 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement reprise du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais avec quelques défauts

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 725 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 125€
    Isolation des combles: 155 m² × 75€/m² = 11625€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€/fenêtre = 17100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:12 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Électricité: 1500€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pionsat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 725€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 350 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 465 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 309 €
Revenus locatifs : +12 350 €
Charges déductibles : -88 309 €
Résultat foncier Année 1 : -75 959 €(Déficit de 75 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 584 €/an
Revenus locatifs : +12 350 €
Charges déductibles : -6 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54558.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 350 €88 313 €4 820 €-75 964 €21 400 €54 564 €54 564 €
212 597 €6 457 €4 688 €6 140 €--48 424 €
312 849 €6 321 €4 553 €6 527 €--41 897 €
413 106 €6 181 €4 413 €6 924 €--34 972 €
513 368 €6 037 €4 268 €7 331 €--27 641 €
613 635 €5 887 €4 119 €7 748 €--19 893 €
713 908 €5 733 €3 964 €8 175 €--11 718 €
814 186 €5 574 €3 805 €8 612 €--3 105 €
914 470 €5 409 €3 641 €9 060 €---
1014 759 €5 240 €3 471 €9 520 €---
1115 054 €5 064 €3 296 €9 990 €---
1215 355 €4 883 €3 115 €10 472 €---
1315 663 €4 697 €2 928 €10 966 €---
1415 976 €4 504 €2 735 €11 472 €---
1516 295 €4 305 €2 536 €11 991 €---
1616 621 €4 099 €2 330 €12 522 €---
1716 954 €3 887 €2 118 €13 067 €---
1817 293 €3 667 €1 899 €13 625 €---
1917 639 €3 441 €1 673 €14 197 €---
2017 991 €3 208 €1 439 €14 784 €---
2118 351 €2 966 €1 198 €15 385 €---
2218 718 €2 717 €949 €16 001 €---
2319 093 €2 460 €691 €16 632 €---
2419 474 €2 195 €426 €17 280 €---
2519 864 €1 920 €152 €17 943 €---
TOTAL395 567 €195 165 €69 225 €200 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 593 €-6 420 €+9 013 €
2+2 593 €0 €+2 593 €
3+2 593 €0 €+2 593 €
4+2 593 €0 €+2 593 €
5+2 593 €0 €+2 593 €
6+2 593 €0 €+2 593 €
7+2 593 €0 €+2 593 €
8+2 593 €0 €+2 593 €
9+2 593 €+1 786 €+807 €
10+2 593 €+2 856 €-263 €
11+2 593 €+2 997 €-404 €
12+2 593 €+3 142 €-549 €
13+2 593 €+3 290 €-697 €
14+2 593 €+3 442 €-849 €
15+2 593 €+3 597 €-1 004 €
16+2 593 €+3 757 €-1 164 €
17+2 593 €+3 920 €-1 327 €
18+2 593 €+4 088 €-1 495 €
19+2 593 €+4 259 €-1 666 €
20+2 593 €+4 435 €-1 842 €
21+2 593 €+4 615 €-2 022 €
22+2 593 €+4 800 €-2 207 €
23+2 593 €+4 990 €-2 397 €
24+2 593 €+5 184 €-2 591 €
25+2 593 €+5 383 €-2 790 €
Total+64 825 €+60 121 €+4 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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