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Pavillon 7 pièces 145 m²

VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface145m²
Coût Total200 145€
Loyer Annuel13 683€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 917,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 7 pièces principales

CARHAIX-PLOUGUER, située dans un quartier au calme, venez visiter cette maison composée de cinq chambres. Sous-sol total , jardin clos. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 429-1138 Date de réalisation du diagnostic : 07/07/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 790 € et 5 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Coordonnées : 48.277508, -3.573673
Total : 200 145€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 56 505€
Valeur du bien : 189 505€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13683€/an
Fourchette totale : 924€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 11083€ - 16894€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,47 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 588 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-37 588€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-29 557€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 145€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :992,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :75,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 067,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 556,52€
Coût de l'assurance :22 516,31€
Taxe foncière : 1 368,34€/an
Soit par mois : 114,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Assurer la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 505 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 400€
    Isolation combles: 145 m² × 70€/m² = 10150€, Main d'œuvre: 250€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Électricité salon: 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Électricité générale:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Plomberie générale:1 305€
    Mise à jour de la tuyauterie: 145 m² × 9€/m² = 1305€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Carhaix-Plouguer). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 683 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 145 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 505 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 512 €
Revenus locatifs : +13 683 €
Charges déductibles : -65 512 €
Résultat foncier Année 1 : -51 829 €(Déficit de 51 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 007 €/an
Revenus locatifs : +13 683 €
Charges déductibles : -9 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30428.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 683 €65 519 €6 745 €-51 835 €21 400 €30 435 €30 435 €
213 957 €8 835 €6 566 €5 122 €--25 313 €
314 236 €8 650 €6 381 €5 586 €--19 727 €
414 521 €8 458 €6 189 €6 063 €--13 664 €
514 811 €8 260 €5 991 €6 551 €--7 113 €
615 108 €8 055 €5 786 €7 052 €--61 €
715 410 €7 843 €5 574 €7 566 €---
815 718 €7 624 €5 355 €8 094 €---
916 032 €7 397 €5 128 €8 635 €---
1016 353 €7 162 €4 893 €9 191 €---
1116 680 €6 919 €4 650 €9 761 €---
1217 014 €6 668 €4 399 €10 346 €---
1317 354 €6 408 €4 139 €10 946 €---
1417 701 €6 138 €3 869 €11 562 €---
1518 055 €5 860 €3 591 €12 195 €---
1618 416 €5 572 €3 303 €12 844 €---
1718 784 €5 274 €3 005 €13 510 €---
1819 160 €4 966 €2 697 €14 195 €---
1919 543 €4 646 €2 377 €14 897 €---
2019 934 €4 316 €2 047 €15 618 €---
2120 333 €3 975 €1 706 €16 358 €---
2220 739 €3 621 €1 352 €17 118 €---
2321 154 €3 256 €987 €17 899 €---
2421 577 €2 877 €608 €18 700 €---
2522 009 €2 486 €217 €19 523 €---
TOTAL438 284 €210 786 €97 557 €227 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 874 €-6 420 €+9 294 €
2+2 874 €0 €+2 874 €
3+2 874 €0 €+2 874 €
4+2 874 €0 €+2 874 €
5+2 874 €0 €+2 874 €
6+2 874 €0 €+2 874 €
7+2 874 €+2 252 €+622 €
8+2 874 €+2 428 €+446 €
9+2 874 €+2 591 €+283 €
10+2 874 €+2 757 €+117 €
11+2 874 €+2 928 €-54 €
12+2 874 €+3 104 €-230 €
13+2 874 €+3 284 €-410 €
14+2 874 €+3 469 €-595 €
15+2 874 €+3 658 €-784 €
16+2 874 €+3 853 €-979 €
17+2 874 €+4 053 €-1 179 €
18+2 874 €+4 258 €-1 384 €
19+2 874 €+4 469 €-1 595 €
20+2 874 €+4 685 €-1 811 €
21+2 874 €+4 907 €-2 033 €
22+2 874 €+5 135 €-2 261 €
23+2 874 €+5 370 €-2 496 €
24+2 874 €+5 610 €-2 736 €
25+2 874 €+5 857 €-2 983 €
Total+71 850 €+68 249 €+3 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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