Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Bergerac (24100)

VilleBergerac (24)
Surface69m²
Coût Total122 899€
Loyer Annuel8 475€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 999 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé en plein centre-ville de Bergerac, cet appartement entièrement rénové vous séduira par son emplacement et son caractère fonctionnel. Installé au 2e et dernier étage d’une copropriété de 4 lots, il développe environ 60 m² Carrez pour 69 m² au sol. Il comprend une cuisine ouverte équipée avec plaque gaz sur bouteille, un salon, une salle de bain avec baignoire et WC, un dégagement avec espace de rangement possible, ainsi que deux chambres, dont une sans fenêtre. Vous profiterez d’une vue sur l’église et de la proximité immédiate des commerces. Un appartement prêt à vivre, sans travaux de rénovation à prévoir. Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 4 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Prix de vente : 89 999 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Mathy KRUGER, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Libourne sous le numéro 989649454

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.846298, 0.483226
Total : 122 899€
Prix d'acquisition : 89 999€
Travaux : 25 700€
Valeur du bien : 115 699€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8475€/an
Fourchette totale : 525€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6296€ - 11410€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,61 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 303 €
Prix d'achat :89 999 €
Décote à l'achat :-18 304€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-14 596€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 899€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 075,12€
Coût de l'assurance :10 753,66€
Taxe foncière : 847,53€/an
Soit par mois : 70,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel non conforme
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 700 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 475 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 899 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 250 €
Revenus locatifs : +8 475 €
Charges déductibles : -31 250 €
Résultat foncier Année 1 : -22 774 €(Déficit de 22 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 550 €/an
Revenus locatifs : +8 475 €
Charges déductibles : -5 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1374.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 499 €(65% de 89 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 499 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 475 €31 254 €4 276 €-22 778 €21 400 €1 378 €1 378 €
28 645 €5 442 €4 164 €3 203 €---
38 818 €5 326 €4 049 €3 491 €---
48 994 €5 206 €3 929 €3 788 €---
59 174 €5 082 €3 805 €4 092 €---
69 357 €4 954 €3 676 €4 404 €---
79 545 €4 820 €3 543 €4 724 €---
89 735 €4 683 €3 405 €5 053 €---
99 930 €4 540 €3 262 €5 391 €---
1010 129 €4 392 €3 114 €5 737 €---
1110 331 €4 238 €2 961 €6 093 €---
1210 538 €4 080 €2 802 €6 458 €---
1310 749 €3 915 €2 637 €6 834 €---
1410 964 €3 745 €2 467 €7 219 €---
1511 183 €3 568 €2 291 €7 615 €---
1611 407 €3 386 €2 108 €8 021 €---
1711 635 €3 196 €1 919 €8 438 €---
1811 867 €3 000 €1 723 €8 867 €---
1912 105 €2 797 €1 520 €9 308 €---
2012 347 €2 587 €1 309 €9 760 €---
2112 594 €2 369 €1 091 €10 225 €---
2212 846 €2 143 €866 €10 702 €---
2313 103 €1 910 €632 €11 193 €---
2413 365 €1 668 €390 €11 697 €---
2513 632 €1 417 €139 €12 215 €---
TOTAL271 467 €119 717 €62 075 €151 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 780 €-6 420 €+8 200 €
2+1 780 €+547 €+1 233 €
3+1 780 €+1 047 €+733 €
4+1 780 €+1 136 €+644 €
5+1 780 €+1 228 €+552 €
6+1 780 €+1 321 €+459 €
7+1 780 €+1 417 €+363 €
8+1 780 €+1 516 €+264 €
9+1 780 €+1 617 €+163 €
10+1 780 €+1 721 €+59 €
11+1 780 €+1 828 €-48 €
12+1 780 €+1 938 €-158 €
13+1 780 €+2 050 €-270 €
14+1 780 €+2 166 €-386 €
15+1 780 €+2 284 €-504 €
16+1 780 €+2 406 €-626 €
17+1 780 €+2 532 €-752 €
18+1 780 €+2 660 €-880 €
19+1 780 €+2 792 €-1 012 €
20+1 780 €+2 928 €-1 148 €
21+1 780 €+3 067 €-1 287 €
22+1 780 €+3 211 €-1 431 €
23+1 780 €+3 358 €-1 578 €
24+1 780 €+3 509 €-1 729 €
25+1 780 €+3 665 €-1 885 €
Total+44 500 €+45 525 €+-1 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →