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Appartement 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface80m²
Coût Total151 760€
Loyer Annuel9 826€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 337,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m² - Appartement T3 avec parking et cave – Bergerac Rive Droite

Dans une résidence bien entretenue avec espace vert et parking clos, appartement T3 en rez-de-chaussée surélevé comprenant : entrée avec rangements, cuisine équipée, séjour, deux chambres, salle d'eau et WC séparé. Chauffage collectif au sol au gaz, cumulus récent, double vitrage dans les chambres. Cave privative et place de parking.

Pour une visite : Jessica Meteyer – LEDIL Immobilier | [Coordonnées masquées] | [Coordonnées masquées]

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In a well-maintained residence with green space and closed parking, T3 apartment on the raised ground floor including: entrance with storage, equipped kitchen, living room, two bedrooms, bathroom and separate toilet. Collective gas underfloor heating, recent cumulus, double glazing in the rooms. Private cellar and parking space.

For a visit: Jessica Meteyer - LEDIL Real Estate | [Coordonnées masquées] | [Coordonnées masquées]

Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire. Référence de l'annonce : JM_8959 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur soit 7% TTC du prix du bien hors honoraires. Prix hors honoraires : 100 000 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : JM_8959 Date de réalisation du diagnostic : 18/12/2025 Prix hors honoraires : 100 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 90

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.852722, 0.487546
Total : 151 760€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 143 200€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9826€/an
Fourchette totale : 608€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7299€ - 13229€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,79 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 143 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-17 143€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-27 617€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 803,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 675,84€
Coût de l'assurance :13 658,40€
Taxe foncière : 982,65€/an
Soit par mois : 81,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les chambres
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 80 m² × 130€/m² = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtre double vitrage: 2 fenêtres × 600€/fenêtre = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1250€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1600€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 944 €
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -42 944 €
Résultat foncier Année 1 : -33 117 €(Déficit de 33 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 744 €/an
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -6 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11717.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 826 €42 949 €5 220 €-33 122 €21 400 €11 722 €11 722 €
210 023 €6 612 €5 083 €3 411 €--8 311 €
310 223 €6 470 €4 941 €3 754 €--4 557 €
410 428 €6 323 €4 794 €4 105 €--452 €
510 636 €6 171 €4 642 €4 466 €---
610 849 €6 013 €4 484 €4 836 €---
711 066 €5 850 €4 321 €5 216 €---
811 288 €5 681 €4 152 €5 607 €---
911 513 €5 506 €3 977 €6 007 €---
1011 744 €5 325 €3 796 €6 419 €---
1111 978 €5 138 €3 609 €6 841 €---
1212 218 €4 943 €3 414 €7 275 €---
1312 462 €4 742 €3 214 €7 720 €---
1412 712 €4 534 €3 005 €8 177 €---
1512 966 €4 319 €2 790 €8 647 €---
1613 225 €4 096 €2 567 €9 129 €---
1713 490 €3 865 €2 336 €9 625 €---
1813 759 €3 626 €2 097 €10 133 €---
1914 035 €3 378 €1 849 €10 656 €---
2014 315 €3 122 €1 593 €11 193 €---
2114 602 €2 857 €1 328 €11 745 €---
2214 894 €2 582 €1 053 €12 312 €---
2315 191 €2 298 €769 €12 894 €---
2415 495 €2 003 €474 €13 492 €---
2515 805 €1 698 €169 €14 107 €---
TOTAL314 744 €150 100 €75 676 €164 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064 €-6 420 €+8 484 €
2+2 064 €0 €+2 064 €
3+2 064 €0 €+2 064 €
4+2 064 €0 €+2 064 €
5+2 064 €+1 204 €+860 €
6+2 064 €+1 451 €+613 €
7+2 064 €+1 565 €+499 €
8+2 064 €+1 682 €+382 €
9+2 064 €+1 802 €+262 €
10+2 064 €+1 926 €+138 €
11+2 064 €+2 052 €+12 €
12+2 064 €+2 182 €-118 €
13+2 064 €+2 316 €-252 €
14+2 064 €+2 453 €-389 €
15+2 064 €+2 594 €-530 €
16+2 064 €+2 739 €-675 €
17+2 064 €+2 887 €-823 €
18+2 064 €+3 040 €-976 €
19+2 064 €+3 197 €-1 133 €
20+2 064 €+3 358 €-1 294 €
21+2 064 €+3 523 €-1 459 €
22+2 064 €+3 693 €-1 629 €
23+2 064 €+3 868 €-1 804 €
24+2 064 €+4 048 €-1 984 €
25+2 064 €+4 232 €-2 168 €
Total+51 600 €+49 393 €+2 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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