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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleBergerac (24)
Surface80
Coût Total151 760
Loyer Annuel9 826
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 337,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m² - Appartement T3 avec parking et cave – Bergerac Rive Droite

Dans une résidence bien entretenue avec espace vert et parking clos, appartement T3 en rez-de-chaussée surélevé comprenant : entrée avec rangements, cuisine équipée, séjour, deux chambres, salle d'eau et WC séparé. Chauffage collectif au sol au gaz, cumulus récent, double vitrage dans les chambres. Cave privative et place de parking.

Pour une visite : Jessica Meteyer – LEDIL Immobilier | [Coordonnées masquées] | [Coordonnées masquées]

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In a well-maintained residence with green space and closed parking, T3 apartment on the raised ground floor including: entrance with storage, equipped kitchen, living room, two bedrooms, bathroom and separate toilet. Collective gas underfloor heating, recent cumulus, double glazing in the rooms. Private cellar and parking space.

For a visit: Jessica Meteyer - LEDIL Real Estate | [Coordonnées masquées] | [Coordonnées masquées]

Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire. Référence de l'annonce : JM_8959 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur soit 7% TTC du prix du bien hors honoraires. Prix hors honoraires : 100 000 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : JM_8959 Date de réalisation du diagnostic : 18/12/2025 Prix hors honoraires : 100 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 90

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.852722, 0.487546
Total : 151 760
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 36 200
Valeur du bien : 143 200
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9826€/an
Fourchette totale : 608€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7299€ - 13229€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,79 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 143
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-17 143 (-13.8%)
Marge achat-revente :-27 617€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 803,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 675,84
Coût de l'assurance :13 658,40
Taxe foncière : 982,65€/an
Soit par mois : 81,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les chambres
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 80 m² × 130€/m² = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200
    Fenêtre double vitrage: 2 fenêtres × 600€/fenêtre = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1250€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1600€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 760 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 944
Revenus locatifs : +9 826
Charges déductibles : -42 944
Résultat foncier Année 1 : -33 117(Déficit de 33 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 717
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 744 €/an
Revenus locatifs : +9 826
Charges déductibles : -6 744
Résultat foncier Années 2+ : 3 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11717.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 82642 9495 220-33 12221 400 €11 722 €11 722 €
210 0236 6125 0833 411--8 311 €
310 2236 4704 9413 754--4 557 €
410 4286 3234 7944 105--452 €
510 6366 1714 6424 466---
610 8496 0134 4844 836---
711 0665 8504 3215 216---
811 2885 6814 1525 607---
911 5135 5063 9776 007---
1011 7445 3253 7966 419---
1111 9785 1383 6096 841---
1212 2184 9433 4147 275---
1312 4624 7423 2147 720---
1412 7124 5343 0058 177---
1512 9664 3192 7908 647---
1613 2254 0962 5679 129---
1713 4903 8652 3369 625---
1813 7593 6262 09710 133---
1914 0353 3781 84910 656---
2014 3153 1221 59311 193---
2114 6022 8571 32811 745---
2214 8942 5821 05312 312---
2315 1912 29876912 894---
2415 4952 00347413 492---
2515 8051 69816914 107---
TOTAL314 744150 10075 676164 64421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064-6 420+8 484
2+2 0640+2 064
3+2 0640+2 064
4+2 0640+2 064
5+2 064+1 204+860
6+2 064+1 451+613
7+2 064+1 565+499
8+2 064+1 682+382
9+2 064+1 802+262
10+2 064+1 926+138
11+2 064+2 052+12
12+2 064+2 182-118
13+2 064+2 316-252
14+2 064+2 453-389
15+2 064+2 594-530
16+2 064+2 739-675
17+2 064+2 887-823
18+2 064+3 040-976
19+2 064+3 197-1 133
20+2 064+3 358-1 294
21+2 064+3 523-1 459
22+2 064+3 693-1 629
23+2 064+3 868-1 804
24+2 064+4 048-1 984
25+2 064+4 232-2 168
Total+51 600+49 393+2 207
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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