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T2 DIJON NORD

VilleDijon (21)
Surface45m²
Coût Total116 905€
Loyer Annuel7 811€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En dernier étage ce type 2 avec balcon propose une entrée avec placard, une salle de bains avec WC et une chambre. La cuisine séparée et le séjour ouvrent sur un balcon avec une vue dégagée. Stationnement aisé et une cave en complément. Prévoir quelques travaux avant emménagement. DPE E Copropriété de 457 lots - dont 193 lots habitation. Charges annuelles : 1800.00 euros.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.345578, 5.056681
Total : 116 905€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 35 905€
Valeur du bien : 110 905€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7811€/an
Fourchette totale : 538€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6456€ - 9451€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 824,07 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 083 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-52 083€ (-41.0%)
Marge achat-revente :10 178€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 905€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 795,89€
Coût de l'assurance :10 229,19€
Taxe foncière : 781,10€/an
Soit par mois : 65,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 650,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 905 €(798 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:780€
    Peinture chambre: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 625€
    Peinture salon: 25 m² × 65€/m² = 1625€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts observés pour la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 811 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 905 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 905 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 819 €
Revenus locatifs : +7 811 €
Charges déductibles : -42 819 €
Résultat foncier Année 1 : -35 008 €(Déficit de 35 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 914 €/an
Revenus locatifs : +7 811 €
Charges déductibles : -6 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13608.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 811 €42 823 €3 928 €-35 012 €21 400 €13 612 €13 612 €
27 967 €6 814 €3 824 €1 153 €--12 459 €
38 127 €6 706 €3 716 €1 421 €--11 038 €
48 289 €6 594 €3 604 €1 695 €--9 344 €
58 455 €6 479 €3 489 €1 976 €--7 368 €
68 624 €6 359 €3 369 €2 264 €--5 103 €
78 796 €6 236 €3 246 €2 561 €--2 543 €
88 972 €6 108 €3 118 €2 864 €---
99 152 €5 976 €2 985 €3 176 €---
109 335 €5 839 €2 849 €3 496 €---
119 522 €5 697 €2 707 €3 824 €---
129 712 €5 551 €2 561 €4 161 €---
139 906 €5 399 €2 409 €4 507 €---
1410 104 €5 243 €2 252 €4 862 €---
1510 306 €5 080 €2 090 €5 226 €---
1610 513 €4 913 €1 922 €5 600 €---
1710 723 €4 739 €1 749 €5 984 €---
1810 937 €4 560 €1 569 €6 378 €---
1911 156 €4 374 €1 384 €6 782 €---
2011 379 €4 182 €1 191 €7 198 €---
2111 607 €3 983 €993 €7 624 €---
2211 839 €3 777 €787 €8 062 €---
2312 076 €3 564 €574 €8 511 €---
2412 317 €3 344 €354 €8 973 €---
2512 564 €3 117 €126 €9 447 €---
TOTAL250 189 €167 458 €56 796 €82 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 640 €-6 420 €+8 060 €
2+1 640 €0 €+1 640 €
3+1 640 €0 €+1 640 €
4+1 640 €0 €+1 640 €
5+1 640 €0 €+1 640 €
6+1 640 €0 €+1 640 €
7+1 640 €0 €+1 640 €
8+1 640 €+96 €+1 544 €
9+1 640 €+953 €+687 €
10+1 640 €+1 049 €+591 €
11+1 640 €+1 147 €+493 €
12+1 640 €+1 248 €+392 €
13+1 640 €+1 352 €+288 €
14+1 640 €+1 459 €+181 €
15+1 640 €+1 568 €+72 €
16+1 640 €+1 680 €-40 €
17+1 640 €+1 795 €-155 €
18+1 640 €+1 913 €-273 €
19+1 640 €+2 035 €-395 €
20+1 640 €+2 159 €-519 €
21+1 640 €+2 287 €-647 €
22+1 640 €+2 419 €-779 €
23+1 640 €+2 553 €-913 €
24+1 640 €+2 692 €-1 052 €
25+1 640 €+2 834 €-1 194 €
Total+41 000 €+24 819 €+16 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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