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vente - appartement

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface83m²
Coût Total290 200€
Loyer Annuel21 226€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 590,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Ascenseur, Balcon, Cave, Digicode, Interphone, Travaux, Petit prix

Appartement 4 pièces A VENDRE à CHOISY LE ROI, votre agence LAFORET vous propose cet appartement familial de 83 m² à fort potentiel situé à 3 minutes des transports et des commerces de proximité. Situé au 4ème et dernier étage avec ascenseur d'une très belle résidence en pierre de taille, ce bien offre un cadre de vie paisible :

  • Un grand balcon avec une vue dégagée, idéal pour profiter des beaux jours au calme.
  • Un agencement modulable comprenant actuellement 2 chambres, avec une possibilité d'aménagement en 3 chambres selon vos besoins.
  • Une cuisine séparée à repenser entièrement pour créer l'espace culinaire de vos rêves.
  • Les plus indispensables : Un emplacement de parking en sous-sol sécurisé et une cave privative.

Cet appartement est entièrement à rénover. C'est une véritable page blanche et un superbe projet pour les amateurs de décoration ou de travaux qui souhaitent façonner un intérieur entièrement à leur image, au sein d'un immeuble de standing en pierre de taille et dans un quartier dynamique. (6.50 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 125 lots - dont 38 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 453 euros.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.761455, 2.404731
Total : 290 200€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 273 000€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1769€/mois
Loyer annuel estimé : 21226€/an
Fourchette totale : 1390€ - 2250€/mois
Fourchette annuelle : 16684€ - 27004€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 312,5 €/m²
Basé sur :461 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 938 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-59 938€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-15 262€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :84,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 540,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 577,27€
Coût de l'assurance :25 392,50€
Taxe foncière : 2 122,60€/an
Soit par mois : 176,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,75€/mois
Soit par an : 453,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 768,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne et peinture
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec usure normale
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Second œuvre général:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 226 €/an
Calcul : 1 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 123 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 679 €
Revenus locatifs : +21 226 €
Charges déductibles : -71 679 €
Résultat foncier Année 1 : -50 453 €(Déficit de 50 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 679 €/an
Revenus locatifs : +21 226 €
Charges déductibles : -13 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29052.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 226 €71 688 €10 097 €-50 462 €21 400 €29 062 €29 062 €
221 651 €13 424 €9 833 €8 226 €--20 836 €
322 084 €13 151 €9 560 €8 932 €--11 903 €
422 525 €12 868 €9 277 €9 657 €--2 246 €
522 976 €12 575 €8 984 €10 401 €---
623 435 €12 271 €8 680 €11 164 €---
723 904 €11 957 €8 366 €11 947 €---
824 382 €11 631 €8 040 €12 751 €---
924 870 €11 294 €7 702 €13 576 €---
1025 367 €10 944 €7 353 €14 423 €---
1125 874 €10 582 €6 991 €15 292 €---
1226 392 €10 207 €6 616 €16 185 €---
1326 920 €9 819 €6 228 €17 101 €---
1427 458 €9 417 €5 826 €18 041 €---
1528 007 €9 000 €5 409 €19 007 €---
1628 567 €8 569 €4 977 €19 999 €---
1729 139 €8 122 €4 530 €21 017 €---
1829 722 €7 659 €4 068 €22 063 €---
1930 316 €7 179 €3 588 €23 137 €---
2030 922 €6 683 €3 091 €24 240 €---
2131 541 €6 168 €2 577 €25 373 €---
2232 172 €5 635 €2 044 €26 536 €---
2332 815 €5 084 €1 492 €27 731 €---
2433 471 €4 512 €921 €28 959 €---
2534 141 €3 920 €329 €30 221 €---
TOTAL679 877 €294 360 €146 577 €385 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 457 €-6 420 €+10 877 €
2+4 457 €0 €+4 457 €
3+4 457 €0 €+4 457 €
4+4 457 €0 €+4 457 €
5+4 457 €+2 446 €+2 011 €
6+4 457 €+3 349 €+1 108 €
7+4 457 €+3 584 €+873 €
8+4 457 €+3 825 €+632 €
9+4 457 €+4 073 €+384 €
10+4 457 €+4 327 €+130 €
11+4 457 €+4 588 €-131 €
12+4 457 €+4 855 €-398 €
13+4 457 €+5 130 €-673 €
14+4 457 €+5 412 €-955 €
15+4 457 €+5 702 €-1 245 €
16+4 457 €+6 000 €-1 543 €
17+4 457 €+6 305 €-1 848 €
18+4 457 €+6 619 €-2 162 €
19+4 457 €+6 941 €-2 484 €
20+4 457 €+7 272 €-2 815 €
21+4 457 €+7 612 €-3 155 €
22+4 457 €+7 961 €-3 504 €
23+4 457 €+8 319 €-3 862 €
24+4 457 €+8 688 €-4 231 €
25+4 457 €+9 066 €-4 609 €
Total+111 425 €+115 655 €+-4 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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