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Maison idéalement située – Fort potentiel d’agrandissement

VilleMantes-la-Ville (78)
Surface199
Coût Total372 740
Loyer Annuel33 270
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+521
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 1 457,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Maçon à seulement 5 minutes de la gare (ligne J), rejoignez Paris Saint-Lazare en 35 minutes. Cette maison bénéficie d’un emplacement privilégié, alliant calme et accessibilité.

La maison offre 4 chambres, dont 2 en rez-de-chaussée, chacune disposant de sa salle de bains privative. Les prestations séduiront par leur qualité :

  • Cheminée,
  • Sol en travertin,
  • Plancher béton à l’étage,
  • Sous-sol total, idéale pour stockage ou espace complémentaire.

À l’étage, un espace à finir d’aménager permet de récupérer près de 60 m² de surface habitable supplémentaire, offrant de nombreuses possibilités : jusqu’à 6 chambres, salle de jeux, bureau, ou espace détente selon vos envies.

Implantée sur un terrain d’environ 500 m², la maison dispose d’un bel appentis pour le rangement du matériel de jardin ainsi que d’un garage attenant pouvant accueillir une voiture.

Un bien rare à fort potentiel, idéal pour une famille ou un projet évolutif, dans un secteur très recherché et bien desservi.

Lien ci-dessous pour voir la visite virtuelle:

[URL masquée pour votre sécurité]/?m=gPZ6k3rr54i

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 333 € et 5 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mantes-la-Ville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78711
Coordonnées : 48.984286, 1.709201
Total : 372 740
Prix d'acquisition : 290 000
Travaux : 59 540
Valeur du bien : 349 540
Frais de notaire : 23 200
Coût estimé : 23 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199
Loyer prédit : 13.93€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 17.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2773€/mois
Loyer annuel estimé : 33270€/an
Fourchette totale : 2178€ - 3529€/mois
Fourchette annuelle : 26135€ - 42353€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :597 000
Prix d'achat :290 000
Décote à l'achat :-307 000 (-51.4%)
Marge achat-revente :224 260€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 866,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :108,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 974,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 067,29
Coût de l'assurance :32 614,75
Taxe foncière : 3 327,02€/an
Soit par mois : 277,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 772,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 251,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :520,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: 199 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 540(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940
    Isolation toiture: 199 m² × 60€/m² = 11940€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:7 500
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1500€/fenêtre = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 2000€/salle = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000
    Mise à jour plomberie: 199 m² × 20€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mantes-la-Ville (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 270 €/an
Calcul : 2 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 740 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 305 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 054
Revenus locatifs : +33 270
Charges déductibles : -77 054
Résultat foncier Année 1 : -43 784(Déficit de 43 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 384
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 514 €/an
Revenus locatifs : +33 270
Charges déductibles : -17 514
Résultat foncier Années 2+ : 15 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22383.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 27077 06612 895-43 79621 400 €22 396 €22 396 €
233 93617 18812 55716 747--5 649 €
334 61416 83812 20717 776---
435 30716 47611 84518 830---
536 01316 10111 46919 912---
636 73315 71311 08121 020---
737 46815 31010 67922 157---
838 21714 89410 26223 323---
938 98114 4629 83124 519---
1039 76114 0159 38425 746---
1140 55613 5538 92127 003---
1241 36713 0748 44228 294---
1342 19512 5777 94629 617---
1443 03912 0647 43230 975---
1543 89911 5326 90032 368---
1644 77710 9816 34933 797---
1745 67310 4105 77835 263---
1846 5869 8195 18736 767---
1947 5189 2074 57538 311---
2048 4688 5733 94239 895---
2149 4387 9173 28641 521---
2250 4277 2382 60643 189---
2351 4356 5341 90244 901---
2452 4645 8051 17346 659---
2553 5135 05041948 463---
TOTAL1 065 656362 398187 067703 25821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 703 258
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 987-6 420+13 407
2+6 9870+6 987
3+6 987+3 638+3 349
4+6 987+5 649+1 338
5+6 987+5 974+1 013
6+6 987+6 306+681
7+6 987+6 647+340
8+6 987+6 997-10
9+6 987+7 356-369
10+6 987+7 724-737
11+6 987+8 101-1 114
12+6 987+8 488-1 501
13+6 987+8 885-1 898
14+6 987+9 292-2 305
15+6 987+9 710-2 723
16+6 987+10 139-3 152
17+6 987+10 579-3 592
18+6 987+11 030-4 043
19+6 987+11 493-4 506
20+6 987+11 969-4 982
21+6 987+12 456-5 469
22+6 987+12 957-5 970
23+6 987+13 470-6 483
24+6 987+13 998-7 011
25+6 987+14 539-7 552
Total+174 675+210 977+-36 302
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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