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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMousson (54)
Surface65m²
Coût Total111 010€
Loyer Annuel6 553€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 146,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Pas de balcon

Dans une copropriété de 10 appartements proche toute commodité, un appartement au RDC rénové et libre de locataire comprenant une cuisine équipée, un salon séjour, une chambre et une salle de bain. Chauffage Ind gaz - cave privative. Ref Lot 1. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.921545, 6.060520
Total : 111 010€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 30 550€
Valeur du bien : 105 050€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6553€/an
Fourchette totale : 439€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5268€ - 8152€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,93 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 520 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :+3 980€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-40 490€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 931,92€
Coût de l'assurance :9 713,38€
Taxe foncière : 655,32€/an
Soit par mois : 54,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement du plan de travail et des appareils électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 550 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:12 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambre - Peinture:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mousson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 553 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 010 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 320 €
Revenus locatifs : +6 553 €
Charges déductibles : -35 320 €
Résultat foncier Année 1 : -28 767 €(Déficit de 28 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 770 €/an
Revenus locatifs : +6 553 €
Charges déductibles : -4 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7367.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 553 €35 324 €3 730 €-28 771 €21 400 €7 371 €7 371 €
26 684 €4 675 €3 631 €2 010 €--5 361 €
36 818 €4 572 €3 528 €2 246 €--3 115 €
46 954 €4 466 €3 422 €2 488 €--627 €
57 093 €4 357 €3 313 €2 737 €---
67 235 €4 243 €3 199 €2 992 €---
77 380 €4 126 €3 082 €3 254 €---
87 528 €4 004 €2 961 €3 523 €---
97 678 €3 879 €2 835 €3 799 €---
107 832 €3 749 €2 705 €4 083 €---
117 988 €3 614 €2 571 €4 374 €---
128 148 €3 475 €2 431 €4 673 €---
138 311 €3 331 €2 288 €4 980 €---
148 477 €3 183 €2 139 €5 295 €---
158 647 €3 029 €1 985 €5 618 €---
168 820 €2 869 €1 825 €5 950 €---
178 996 €2 705 €1 661 €6 292 €---
189 176 €2 534 €1 490 €6 642 €---
199 360 €2 358 €1 314 €7 002 €---
209 547 €2 175 €1 131 €7 372 €---
219 738 €1 986 €943 €7 751 €---
229 932 €1 791 €747 €8 141 €---
2310 131 €1 589 €545 €8 542 €---
2410 334 €1 380 €336 €8 954 €---
2510 540 €1 164 €120 €9 377 €---
TOTAL209 901 €110 578 €53 932 €99 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 376 €-6 420 €+7 796 €
2+1 376 €0 €+1 376 €
3+1 376 €0 €+1 376 €
4+1 376 €0 €+1 376 €
5+1 376 €+633 €+743 €
6+1 376 €+898 €+478 €
7+1 376 €+976 €+400 €
8+1 376 €+1 057 €+319 €
9+1 376 €+1 140 €+236 €
10+1 376 €+1 225 €+151 €
11+1 376 €+1 312 €+64 €
12+1 376 €+1 402 €-26 €
13+1 376 €+1 494 €-118 €
14+1 376 €+1 588 €-212 €
15+1 376 €+1 685 €-309 €
16+1 376 €+1 785 €-409 €
17+1 376 €+1 887 €-511 €
18+1 376 €+1 993 €-617 €
19+1 376 €+2 101 €-725 €
20+1 376 €+2 211 €-835 €
21+1 376 €+2 325 €-949 €
22+1 376 €+2 442 €-1 066 €
23+1 376 €+2 563 €-1 187 €
24+1 376 €+2 686 €-1 310 €
25+1 376 €+2 813 €-1 437 €
Total+34 400 €+29 797 €+4 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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