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Appartement 5 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleHayange (57)
Surface88
Coût Total170 200
Loyer Annuel10 804
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 88 m²

iad France - Delphine Froeliger vous propose: Hayange – Appartement 5 pièces de 88 m² avec garage et fort potentiel.

À Hayange, venez découvrir cet appartement de 88 m², situé au 1er étage d’une résidence de 4 niveaux construite dans les années 1960.

Il se compose d’une entrée desservant une cuisine indépendante, un WC séparé, ainsi qu’un séjour spacieux de 29 m². La cuisine et le séjour disposent chacun d’un accès extérieur, apportant une ouverture appréciable vers l’extérieur. L’espace nuit comprend trois chambres et une salle de bain, offrant un agencement fonctionnel et adapté à une vie de famille.

L’appartement bénéficie d’une double exposition nord / sud, assurant une bonne luminosité dans les pièces de vie. Un garage individuel et une cave complètent ce bien.

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 233 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2026

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Hayange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.314750, 6.083347
Total : 170 200
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 40 600
Valeur du bien : 160 600
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10804€/an
Fourchette totale : 722€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8660€ - 13478€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 144,09
Coût de l'assurance :14 892,50
Taxe foncière : 1 080,35€/an
Soit par mois : 90,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement de la moquette
Quantité: environ 38 m² total
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine: 28 m² × 350€/m² = 9800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon:1 900
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 804 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 200 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 955
Revenus locatifs : +10 804
Charges déductibles : -47 955
Résultat foncier Année 1 : -37 152(Déficit de 37 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 752
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 355 €/an
Revenus locatifs : +10 804
Charges déductibles : -7 355
Résultat foncier Années 2+ : 3 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15751.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 80447 9615 685-37 15721 400 €15 757 €15 757 €
211 0207 2105 5343 810--11 947 €
311 2407 0535 3774 187--7 760 €
411 4656 8915 2154 574--3 187 €
511 6946 7245 0484 970---
611 9286 5504 8745 378---
712 1676 3714 6955 795---
812 4106 1864 5106 224---
912 6585 9944 3186 664---
1012 9115 7964 1207 115---
1113 1695 5913 9157 579---
1213 4335 3793 7038 054---
1313 7015 1593 4838 542---
1413 9764 9323 2569 043---
1514 2554 6983 0229 557---
1614 5404 4552 77910 085---
1714 8314 2042 52810 627---
1815 1283 9442 26811 183---
1915 4303 6751 99911 755---
2015 7393 3981 72212 341---
2116 0533 1101 43412 943---
2216 3752 8131 13713 562---
2316 7022 50582914 197---
2417 0362 18751114 849---
2517 3771 85818215 518---
TOTAL346 040164 64582 144181 39521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 269-6 420+8 689
2+2 2690+2 269
3+2 2690+2 269
4+2 2690+2 269
5+2 269+535+1 734
6+2 269+1 613+656
7+2 269+1 739+530
8+2 269+1 867+402
9+2 269+1 999+270
10+2 269+2 135+134
11+2 269+2 274-5
12+2 269+2 416-147
13+2 269+2 563-294
14+2 269+2 713-444
15+2 269+2 867-598
16+2 269+3 026-757
17+2 269+3 188-919
18+2 269+3 355-1 086
19+2 269+3 526-1 257
20+2 269+3 702-1 433
21+2 269+3 883-1 614
22+2 269+4 068-1 799
23+2 269+4 259-1 990
24+2 269+4 455-2 186
25+2 269+4 656-2 387
Total+56 725+54 418+2 307
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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