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Thaon-les-vosges – cœur de ville – t3 63 m² – parking

VilleThaon-les-Vosges (88)
Surface63m²
Coût Total95 600€
Loyer Annuel7 667€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

THAON-LES-VOSGES – CŒUR de VILLE APPARTEMENT T 3 de 63 m² – Parking

Idéalement situé en plein cœur de Thaon-les-Vosges, à proximité immédiate des commerces, écoles et de toutes les commodités, découvrez cet agréable appartement de 63 m².

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle à manger, de 2 chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

Le logement bénéficie d'un chauffage individuel au gaz.

Une cave ainsi qu'une place de parking viennent compléter ce bien.

Un appartement fonctionnel et agréable à vivre, idéal pour une résidence principale ou un investissement, avec tous les avantages du centre-ville accessibles à pied.

Prix : 82 500 €

Copropriété de 12 lots Charges annuelles : 1 280 € DPE : D – GES : D Foncier : 732 €

Pour tout renseignement ou pour organiser une visite : Éric FORTERRE – Tél : [Coordonnées masquées]

Entrepreneur Individuel – Agent commercial (Greffe d'Épinal) Cabinet ATIS Plus

Ville : Thaon-les-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88150
Coordonnées : 48.253150, 6.417390
Total : 95 600€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7667€/an
Fourchette totale : 505€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6061€ - 9698€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 273,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 236 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-60 736€ (-42.4%)
Marge achat-revente :47 636€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 286,65€
Coût de l'assurance :8 365,00€
Taxe foncière : 732,00€/an
Soit par mois : 61,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 106,67€/mois
Soit par an : 1 280,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€, Carrelage 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Salle de bain:400€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 5 m² × 30€/m² = 150€, Carrelage 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ (20€/m² pour 24 m²)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thaon-les-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les matériaux pour les travaux de peinture et carrelage.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 667 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 280 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 170 €
Revenus locatifs : +7 667 €
Charges déductibles : -12 170 €
Résultat foncier Année 1 : -4 503 €(Déficit de 4 503 €)
Imputable sur revenu global : 4 503 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 670 €/an
Revenus locatifs : +7 667 €
Charges déductibles : -5 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 997 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 667 €12 173 €3 326 €-4 506 €4 506 €--
27 820 €5 586 €3 239 €2 234 €---
37 977 €5 496 €3 149 €2 481 €---
48 136 €5 403 €3 056 €2 734 €---
58 299 €5 306 €2 959 €2 993 €---
68 465 €5 206 €2 859 €3 259 €---
78 634 €5 102 €2 756 €3 532 €---
88 807 €4 995 €2 649 €3 812 €---
98 983 €4 884 €2 537 €4 099 €---
109 163 €4 769 €2 422 €4 394 €---
119 346 €4 650 €2 303 €4 696 €---
129 533 €4 526 €2 180 €5 007 €---
139 724 €4 398 €2 052 €5 325 €---
149 918 €4 266 €1 919 €5 652 €---
1510 116 €4 128 €1 782 €5 988 €---
1610 319 €3 986 €1 640 €6 332 €---
1710 525 €3 839 €1 492 €6 686 €---
1810 736 €3 687 €1 340 €7 049 €---
1910 950 €3 529 €1 182 €7 422 €---
2011 169 €3 365 €1 018 €7 804 €---
2111 393 €3 196 €849 €8 197 €---
2211 621 €3 020 €673 €8 600 €---
2311 853 €2 838 €492 €9 015 €---
2412 090 €2 650 €303 €9 440 €---
2512 332 €2 455 €108 €9 877 €---
TOTAL245 574 €113 453 €48 287 €132 121 €4 506 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 352 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610 €-1 352 €+2 962 €
2+1 610 €+670 €+940 €
3+1 610 €+744 €+866 €
4+1 610 €+820 €+790 €
5+1 610 €+898 €+712 €
6+1 610 €+978 €+632 €
7+1 610 €+1 060 €+550 €
8+1 610 €+1 144 €+466 €
9+1 610 €+1 230 €+380 €
10+1 610 €+1 318 €+292 €
11+1 610 €+1 409 €+201 €
12+1 610 €+1 502 €+108 €
13+1 610 €+1 598 €+12 €
14+1 610 €+1 696 €-86 €
15+1 610 €+1 796 €-186 €
16+1 610 €+1 900 €-290 €
17+1 610 €+2 006 €-396 €
18+1 610 €+2 115 €-505 €
19+1 610 €+2 226 €-616 €
20+1 610 €+2 341 €-731 €
21+1 610 €+2 459 €-849 €
22+1 610 €+2 580 €-970 €
23+1 610 €+2 704 €-1 094 €
24+1 610 €+2 832 €-1 222 €
25+1 610 €+2 963 €-1 353 €
Total+40 250 €+39 636 €+614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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