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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGorcy (54)
Surface52m²
Coût Total112 360€
Loyer Annuel9 502€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 576,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre

Un bel appartement de 2 pièces sur la commune de GORCY, comprenant un bel espace séjour, une chambre à coucher, une salle de bain, wc dégagements, Faibles Charges Ce bien possède une cave DPE : D

Contact ANDRE Thierry : Thierry ANDRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Gorcy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54730
Coordonnées : 49.537436, 5.683591
Total : 112 360€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 105 800€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 15.23€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9502€/an
Fourchette totale : 630€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7558€ - 11945€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 135,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 051 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-29 051€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-1 309€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 588,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 587,79€
Coût de l'assurance :9 550,60€
Taxe foncière : 950,18€/an
Soit par mois : 79,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:9 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorcy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 904 €
Revenus locatifs : +9 502 €
Charges déductibles : -28 904 €
Résultat foncier Année 1 : -19 402 €(Déficit de 19 402 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 104 €/an
Revenus locatifs : +9 502 €
Charges déductibles : -5 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8702.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 502 €28 907 €3 775 €-19 406 €10 700 €8 706 €8 706 €
29 692 €5 007 €3 675 €4 685 €--4 021 €
39 886 €4 904 €3 571 €4 982 €---
410 083 €4 796 €3 464 €5 287 €---
510 285 €4 685 €3 353 €5 600 €---
610 491 €4 570 €3 238 €5 920 €---
710 701 €4 452 €3 119 €6 249 €---
810 915 €4 329 €2 997 €6 586 €---
911 133 €4 202 €2 869 €6 931 €---
1011 355 €4 070 €2 738 €7 285 €---
1111 583 €3 934 €2 602 €7 649 €---
1211 814 €3 793 €2 461 €8 021 €---
1312 051 €3 648 €2 315 €8 403 €---
1412 292 €3 497 €2 165 €8 795 €---
1512 537 €3 341 €2 009 €9 196 €---
1612 788 €3 180 €1 848 €9 608 €---
1713 044 €3 013 €1 681 €10 031 €---
1813 305 €2 840 €1 508 €10 464 €---
1913 571 €2 662 €1 330 €10 909 €---
2013 842 €2 477 €1 145 €11 365 €---
2114 119 €2 286 €954 €11 833 €---
2214 402 €2 089 €756 €12 313 €---
2314 690 €1 884 €552 €12 806 €---
2414 983 €1 672 €340 €13 311 €---
2515 283 €1 454 €121 €13 829 €---
TOTAL304 344 €111 693 €54 588 €192 652 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 995 €-3 210 €+5 205 €
2+1 995 €0 €+1 995 €
3+1 995 €+288 €+1 707 €
4+1 995 €+1 586 €+409 €
5+1 995 €+1 680 €+315 €
6+1 995 €+1 776 €+219 €
7+1 995 €+1 875 €+120 €
8+1 995 €+1 976 €+19 €
9+1 995 €+2 079 €-84 €
10+1 995 €+2 186 €-191 €
11+1 995 €+2 295 €-300 €
12+1 995 €+2 406 €-411 €
13+1 995 €+2 521 €-526 €
14+1 995 €+2 638 €-643 €
15+1 995 €+2 759 €-764 €
16+1 995 €+2 882 €-887 €
17+1 995 €+3 009 €-1 014 €
18+1 995 €+3 139 €-1 144 €
19+1 995 €+3 273 €-1 278 €
20+1 995 €+3 410 €-1 415 €
21+1 995 €+3 550 €-1 555 €
22+1 995 €+3 694 €-1 699 €
23+1 995 €+3 842 €-1 847 €
24+1 995 €+3 993 €-1 998 €
25+1 995 €+4 149 €-2 154 €
Total+49 875 €+57 795 €+-7 920 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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