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Maison à vendre

VilleAppoigny (89)
Surface180
Coût Total232 400
Loyer Annuel18 840
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Exposition ouest

Votre agence L'ADRESSE vous propose au coeur d'Appoigny, cette maison de 180 m² sur 520 m² de terrain. Elle est composée au rdc d'un beau séjour de 40 m² avec cheminée, d'une cuisine, d'une buanderie, d'un wc et d'un garage ; au 1er étage : de 4 chambres, d'une salle de bains avec wc, d'un dressing et d'un cabinet de toilette; dans la cour l'accès à une cave, un atelier, un bucher et un cellier. Le chauffage est mixte par une chaudière gaz et une pompe à chaleur (air/air). Laissez vous tenter par une visite pour voir les nombreux atouts de cette maison.

Ville : Appoigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89380
Coordonnées : 47.872874, 3.527464
Total : 232 400
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 59 600
Valeur du bien : 219 600
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 8.72€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1570€/mois
Loyer annuel estimé : 18840€/an
Fourchette totale : 1243€ - 1982€/mois
Fourchette annuelle : 14921€ - 23789€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 600
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-113 600 (-41.5%)
Marge achat-revente :41 200€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 202,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 051,17
Coût de l'assurance :17 430,00
Taxe foncière : 1 883,98€/an
Soit par mois : 157,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour de la chaudière gaz et de la pompe à chaleur
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 800
    Isolation des combles perdus: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Système de chauffage:6 000
    Mise à jour de la chaudière gaz et de la pompe à chaleur: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 200
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1100€ = 24200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000
    Rafraîchissement de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400
    Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 200
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Appoigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Calcul : 1 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 867
Revenus locatifs : +18 840
Charges déductibles : -69 867
Résultat foncier Année 1 : -51 027(Déficit de 51 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 627
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 267 €/an
Revenus locatifs : +18 840
Charges déductibles : -10 267
Résultat foncier Années 2+ : 8 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29627.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 84069 8747 693-51 03521 400 €29 635 €29 635 €
219 21710 0697 4889 148--20 487 €
319 6019 8567 2759 745--10 742 €
419 9939 6367 05510 357--385 €
520 3939 4096 82810 984---
620 8019 1746 59311 627---
721 2178 9316 34912 286---
821 6418 6796 09812 962---
922 0748 4195 83813 654---
1022 5158 1515 56914 365---
1122 9667 8735 29215 093---
1223 4257 5855 00415 839---
1323 8937 2884 70716 605---
1424 3716 9814 40017 390---
1524 8596 6634 08218 195---
1625 3566 3353 75419 021---
1725 8635 9953 41419 868---
1826 3805 6443 06320 736---
1926 9085 2812 70021 627---
2027 4464 9052 32422 541---
2127 9954 5171 93623 478---
2228 5554 1161 53424 439---
2329 1263 7001 11925 425---
2429 7083 27169026 437---
2530 3032 82724627 475---
TOTAL603 444235 181111 051368 26321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 263
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 956-6 420+10 376
2+3 9560+3 956
3+3 9560+3 956
4+3 9560+3 956
5+3 956+3 180+776
6+3 956+3 488+468
7+3 956+3 686+270
8+3 956+3 889+67
9+3 956+4 096-140
10+3 956+4 309-353
11+3 956+4 528-572
12+3 956+4 752-796
13+3 956+4 982-1 026
14+3 956+5 217-1 261
15+3 956+5 459-1 503
16+3 956+5 706-1 750
17+3 956+5 960-2 004
18+3 956+6 221-2 265
19+3 956+6 488-2 532
20+3 956+6 762-2 806
21+3 956+7 043-3 087
22+3 956+7 332-3 376
23+3 956+7 628-3 672
24+3 956+7 931-3 975
25+3 956+8 243-4 287
Total+98 900+110 479+-11 579
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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