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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAppoigny (89)
Surface180m²
Coût Total232 400€
Loyer Annuel18 840€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Exposition ouest

Votre agence L'ADRESSE vous propose au coeur d'Appoigny, cette maison de 180 m² sur 520 m² de terrain. Elle est composée au rdc d'un beau séjour de 40 m² avec cheminée, d'une cuisine, d'une buanderie, d'un wc et d'un garage ; au 1er étage : de 4 chambres, d'une salle de bains avec wc, d'un dressing et d'un cabinet de toilette; dans la cour l'accès à une cave, un atelier, un bucher et un cellier. Le chauffage est mixte par une chaudière gaz et une pompe à chaleur (air/air). Laissez vous tenter par une visite pour voir les nombreux atouts de cette maison.

Ville : Appoigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89380
Coordonnées : 47.872874, 3.527464
Total : 232 400€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 219 600€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.72€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1570€/mois
Loyer annuel estimé : 18840€/an
Fourchette totale : 1243€ - 1982€/mois
Fourchette annuelle : 14921€ - 23789€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 600 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-113 600€ (-41.5%)
Marge achat-revente :41 200€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 202,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 051,17€
Coût de l'assurance :17 430,00€
Taxe foncière : 1 883,98€/an
Soit par mois : 157,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour de la chaudière gaz et de la pompe à chaleur
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 800€
    Isolation des combles perdus: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Système de chauffage:6 000€
    Mise à jour de la chaudière gaz et de la pompe à chaleur: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 200€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1100€ = 24200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Appoigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Calcul : 1 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 867 €
Revenus locatifs : +18 840 €
Charges déductibles : -69 867 €
Résultat foncier Année 1 : -51 027 €(Déficit de 51 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 267 €/an
Revenus locatifs : +18 840 €
Charges déductibles : -10 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29627.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 840 €69 874 €7 693 €-51 035 €21 400 €29 635 €29 635 €
219 217 €10 069 €7 488 €9 148 €--20 487 €
319 601 €9 856 €7 275 €9 745 €--10 742 €
419 993 €9 636 €7 055 €10 357 €--385 €
520 393 €9 409 €6 828 €10 984 €---
620 801 €9 174 €6 593 €11 627 €---
721 217 €8 931 €6 349 €12 286 €---
821 641 €8 679 €6 098 €12 962 €---
922 074 €8 419 €5 838 €13 654 €---
1022 515 €8 151 €5 569 €14 365 €---
1122 966 €7 873 €5 292 €15 093 €---
1223 425 €7 585 €5 004 €15 839 €---
1323 893 €7 288 €4 707 €16 605 €---
1424 371 €6 981 €4 400 €17 390 €---
1524 859 €6 663 €4 082 €18 195 €---
1625 356 €6 335 €3 754 €19 021 €---
1725 863 €5 995 €3 414 €19 868 €---
1826 380 €5 644 €3 063 €20 736 €---
1926 908 €5 281 €2 700 €21 627 €---
2027 446 €4 905 €2 324 €22 541 €---
2127 995 €4 517 €1 936 €23 478 €---
2228 555 €4 116 €1 534 €24 439 €---
2329 126 €3 700 €1 119 €25 425 €---
2429 708 €3 271 €690 €26 437 €---
2530 303 €2 827 €246 €27 475 €---
TOTAL603 444 €235 181 €111 051 €368 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 956 €-6 420 €+10 376 €
2+3 956 €0 €+3 956 €
3+3 956 €0 €+3 956 €
4+3 956 €0 €+3 956 €
5+3 956 €+3 180 €+776 €
6+3 956 €+3 488 €+468 €
7+3 956 €+3 686 €+270 €
8+3 956 €+3 889 €+67 €
9+3 956 €+4 096 €-140 €
10+3 956 €+4 309 €-353 €
11+3 956 €+4 528 €-572 €
12+3 956 €+4 752 €-796 €
13+3 956 €+4 982 €-1 026 €
14+3 956 €+5 217 €-1 261 €
15+3 956 €+5 459 €-1 503 €
16+3 956 €+5 706 €-1 750 €
17+3 956 €+5 960 €-2 004 €
18+3 956 €+6 221 €-2 265 €
19+3 956 €+6 488 €-2 532 €
20+3 956 €+6 762 €-2 806 €
21+3 956 €+7 043 €-3 087 €
22+3 956 €+7 332 €-3 376 €
23+3 956 €+7 628 €-3 672 €
24+3 956 €+7 931 €-3 975 €
25+3 956 €+8 243 €-4 287 €
Total+98 900 €+110 479 €+-11 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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