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Maison 5 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleVoutezac (19)
Surface130m²
Coût Total205 184€
Loyer Annuel11 761€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 800 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

A 20 min de Brive, vous trouverez cette mais en pierres dans le bourg de Voutezac. Elle vous propose un belle pièce de vie, une cuisine, un salon, trois chambres et une salle d'eau. Les combles sont aménageables de beaux volumes. Une place de parking privative et une belle terrasse complètent ce bien. Idéal AriBnB. Honoraires à charge acquéreur : 8.52%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 225-8141V Date de réalisation du diagnostic : 26/09/2023 Prix hors honoraires : 115 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 460 € et 6 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Voutezac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.286590, 1.427630
Total : 205 184€
Prix d'acquisition : 124 800€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 195 200€
Frais de notaire : 9 984€
Coût estimé : 9 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11761€/an
Fourchette totale : 755€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9058€ - 15272€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 071,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 719,08€
Coût de l'assurance :18 466,56€
Taxe foncière : 1 176,12€/an
Soit par mois : 98,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 100€
    Isolation combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 30m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 60€/m² × 10m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voutezac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 761 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 184 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 080 €
Revenus locatifs : +11 761 €
Charges déductibles : -79 080 €
Résultat foncier Année 1 : -67 319 €(Déficit de 67 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 680 €/an
Revenus locatifs : +11 761 €
Charges déductibles : -8 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45918.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 120 €(65% de 124 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 950 €/an
Calcul : 81 120 € × 3,636% = 2 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 761 €79 087 €6 772 €-67 325 €21 400 €45 925 €45 925 €
211 996 €8 505 €6 591 €3 491 €--42 434 €
312 236 €8 318 €6 403 €3 918 €--38 516 €
412 481 €8 124 €6 209 €4 357 €--34 159 €
512 731 €7 924 €6 009 €4 807 €--29 352 €
612 985 €7 717 €5 802 €5 269 €--24 084 €
713 245 €7 503 €5 588 €5 742 €--18 341 €
813 510 €7 281 €5 366 €6 229 €--12 113 €
913 780 €7 052 €5 137 €6 728 €--5 385 €
1014 056 €6 816 €4 901 €7 240 €---
1114 337 €6 571 €4 656 €7 766 €---
1214 624 €6 318 €4 403 €8 306 €---
1314 916 €6 056 €4 141 €8 860 €---
1415 214 €5 786 €3 871 €9 429 €---
1515 519 €5 506 €3 591 €10 013 €---
1615 829 €5 217 €3 302 €10 612 €---
1716 146 €4 918 €3 003 €11 228 €---
1816 468 €4 609 €2 694 €11 859 €---
1916 798 €4 289 €2 375 €12 508 €---
2017 134 €3 959 €2 044 €13 175 €---
2117 476 €3 617 €1 703 €13 859 €---
2217 826 €3 264 €1 349 €14 562 €---
2318 183 €2 899 €984 €15 283 €---
2418 546 €2 522 €607 €16 025 €---
2518 917 €2 131 €216 €16 786 €---
TOTAL376 713 €215 989 €97 719 €160 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470 €-6 420 €+8 890 €
2+2 470 €0 €+2 470 €
3+2 470 €0 €+2 470 €
4+2 470 €0 €+2 470 €
5+2 470 €0 €+2 470 €
6+2 470 €0 €+2 470 €
7+2 470 €0 €+2 470 €
8+2 470 €0 €+2 470 €
9+2 470 €0 €+2 470 €
10+2 470 €+557 €+1 913 €
11+2 470 €+2 330 €+140 €
12+2 470 €+2 492 €-22 €
13+2 470 €+2 658 €-188 €
14+2 470 €+2 829 €-359 €
15+2 470 €+3 004 €-534 €
16+2 470 €+3 184 €-714 €
17+2 470 €+3 368 €-898 €
18+2 470 €+3 558 €-1 088 €
19+2 470 €+3 753 €-1 283 €
20+2 470 €+3 952 €-1 482 €
21+2 470 €+4 158 €-1 688 €
22+2 470 €+4 369 €-1 899 €
23+2 470 €+4 585 €-2 115 €
24+2 470 €+4 807 €-2 337 €
25+2 470 €+5 036 €-2 566 €
Total+61 750 €+48 217 €+13 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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