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Maison 5 pièces 109 m²

VilleWarcq (08)
Surface109m²
Coût Total138 960€
Loyer Annuel10 443€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 614,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 109 m²

Votre conseiller We Invest France : Jacky Petit Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 950 855 742 SEDAN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 109 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/04/2024

Consommation énergie primaire : 146 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 124.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 288 € et 1 744 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Warcq
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.770443, 4.680509
Total : 138 960€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 133 600€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10443€/an
Fourchette totale : 693€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 8320€ - 13106€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 434,78 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 391 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-89 391€ (-57.2%)
Marge achat-revente :17 431€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 510,86€
Coût de l'assurance :12 159,00€
Taxe foncière : 1 044,25€/an
Soit par mois : 87,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rénovation du carrelage au sol.
Quantité: surface salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Isolation:9 000€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 80€/m² = 8720€, Main d'œuvre: 280€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Rénovation carrelage: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 800€, Ajout de prises: 100€, Main d'œuvre: 100€
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Warcq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 443 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 795 €
Revenus locatifs : +10 443 €
Charges déductibles : -72 795 €
Résultat foncier Année 1 : -62 353 €(Déficit de 62 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +10 443 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40952.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 443 €72 800 €4 669 €-62 357 €21 400 €40 957 €40 957 €
210 651 €6 076 €4 545 €4 576 €--36 381 €
310 864 €5 947 €4 417 €4 917 €--31 464 €
411 082 €5 815 €4 284 €5 267 €--26 197 €
511 303 €5 677 €4 147 €5 626 €--20 572 €
611 529 €5 535 €4 005 €5 994 €--14 578 €
711 760 €5 389 €3 858 €6 371 €--8 206 €
811 995 €5 237 €3 706 €6 759 €--1 448 €
912 235 €5 079 €3 549 €7 156 €---
1012 480 €4 917 €3 386 €7 563 €---
1112 729 €4 748 €3 218 €7 981 €---
1212 984 €4 574 €3 044 €8 410 €---
1313 244 €4 394 €2 864 €8 849 €---
1413 509 €4 208 €2 677 €9 301 €---
1513 779 €4 015 €2 485 €9 764 €---
1614 054 €3 816 €2 285 €10 239 €---
1714 335 €3 609 €2 079 €10 726 €---
1814 622 €3 396 €1 865 €11 226 €---
1914 915 €3 175 €1 645 €11 739 €---
2015 213 €2 947 €1 416 €12 266 €---
2115 517 €2 710 €1 180 €12 807 €---
2215 827 €2 466 €935 €13 361 €---
2316 144 €2 213 €682 €13 931 €---
2416 467 €1 951 €421 €14 515 €---
2516 796 €1 681 €150 €15 115 €---
TOTAL334 477 €172 376 €67 511 €162 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €0 €+2 193 €
6+2 193 €0 €+2 193 €
7+2 193 €0 €+2 193 €
8+2 193 €0 €+2 193 €
9+2 193 €+1 712 €+481 €
10+2 193 €+2 269 €-76 €
11+2 193 €+2 394 €-201 €
12+2 193 €+2 523 €-330 €
13+2 193 €+2 655 €-462 €
14+2 193 €+2 790 €-597 €
15+2 193 €+2 929 €-736 €
16+2 193 €+3 072 €-879 €
17+2 193 €+3 218 €-1 025 €
18+2 193 €+3 368 €-1 175 €
19+2 193 €+3 522 €-1 329 €
20+2 193 €+3 680 €-1 487 €
21+2 193 €+3 842 €-1 649 €
22+2 193 €+4 008 €-1 815 €
23+2 193 €+4 179 €-1 986 €
24+2 193 €+4 355 €-2 162 €
25+2 193 €+4 535 €-2 342 €
Total+54 825 €+48 630 €+6 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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