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Achat appartement

Bien expiré
VilleBeaucaire (30)
Surface65m²
Coût Total105 460€
Loyer Annuel7 511€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 184,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 65 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Salle de séjour : 26 m², Etat : bon

Situé dans la charmante ville de Beaucaire, cet appartement entièrement rénové se trouve au demi-étage d'une résidence Il se compose d'un séjour lumineux avec un balcon, d'une cuisine, de deux chambres confortables, ainsi que d'une salle d' eau L'appartement a bénéficié d'une rénovation soignée, vous permettant d'emménager sans travaux. Sa situation offre un accès rapide aux commodités, commerces, écoles et transports. Idéal pour un premier achat, un investissement locatif proche Nimes, Arles, Avinon TGV Copropriété de 8 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 873.00 euros.

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.810210, 4.643760
Total : 105 460€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 99 300€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7511€/an
Fourchette totale : 504€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6047€ - 9330€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 544,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 884,29€
Coût de l'assurance :8 964,10€
Taxe foncière : 751,12€/an
Soit par mois : 62,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,75€/mois
Soit par an : 873,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 68 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 676 €
Revenus locatifs : +7 511 €
Charges déductibles : -27 676 €
Résultat foncier Année 1 : -20 165 €(Déficit de 20 165 €)
Imputable sur revenu global : 20 165 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 376 €/an
Revenus locatifs : +7 511 €
Charges déductibles : -5 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 135 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 511 €27 679 €3 397 €-20 168 €20 168 €--
27 661 €5 288 €3 305 €2 374 €---
37 815 €5 193 €3 210 €2 622 €---
47 971 €5 095 €3 112 €2 876 €---
58 130 €4 993 €3 011 €3 137 €---
68 293 €4 889 €2 906 €3 405 €---
78 459 €4 780 €2 798 €3 679 €---
88 628 €4 669 €2 686 €3 959 €---
98 801 €4 553 €2 571 €4 247 €---
108 977 €4 434 €2 451 €4 543 €---
119 156 €4 311 €2 328 €4 845 €---
129 339 €4 184 €2 201 €5 156 €---
139 526 €4 052 €2 069 €5 474 €---
149 717 €3 916 €1 934 €5 800 €---
159 911 €3 776 €1 793 €6 135 €---
1610 109 €3 631 €1 648 €6 478 €---
1710 311 €3 481 €1 499 €6 830 €---
1810 518 €3 327 €1 344 €7 191 €---
1910 728 €3 167 €1 184 €7 561 €---
2010 942 €3 002 €1 019 €7 941 €---
2111 161 €2 831 €848 €8 330 €---
2211 385 €2 655 €672 €8 730 €---
2311 612 €2 473 €490 €9 140 €---
2411 844 €2 285 €302 €9 560 €---
2512 081 €2 090 €108 €9 991 €---
TOTAL240 588 €120 752 €48 884 €119 836 €20 168 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 050 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-6 050 €+7 627 €
2+1 577 €+712 €+865 €
3+1 577 €+787 €+790 €
4+1 577 €+863 €+714 €
5+1 577 €+941 €+636 €
6+1 577 €+1 021 €+556 €
7+1 577 €+1 104 €+473 €
8+1 577 €+1 188 €+389 €
9+1 577 €+1 274 €+303 €
10+1 577 €+1 363 €+214 €
11+1 577 €+1 454 €+123 €
12+1 577 €+1 547 €+30 €
13+1 577 €+1 642 €-65 €
14+1 577 €+1 740 €-163 €
15+1 577 €+1 840 €-263 €
16+1 577 €+1 943 €-366 €
17+1 577 €+2 049 €-472 €
18+1 577 €+2 157 €-580 €
19+1 577 €+2 268 €-691 €
20+1 577 €+2 382 €-805 €
21+1 577 €+2 499 €-922 €
22+1 577 €+2 619 €-1 042 €
23+1 577 €+2 742 €-1 165 €
24+1 577 €+2 868 €-1 291 €
25+1 577 €+2 997 €-1 420 €
Total+39 425 €+35 951 €+3 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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