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vente - appartement

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface69
Coût Total154 720
Loyer Annuel11 501
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 840,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Box, Petit prix

iad France - Dylan Nicouleau vous propose: Opportunité à saisir : Appartement de 69 m2 dans une résidence sécurisée à Le Mée-sur-Seine.

Situé dans un quartier résidentiel calme et agréable, je vous propose à la vente ce superbe T4 idéal pour un jeune couple, une petite famille ou comme investissement locatif.

En y entrant, vous découvrirez un agencement pratique avec un double séjour lumineux et une belle cuisine séparée. L’espèce nuit se compose d’une salle de bain, d’un WC indépendant et de deux chambres spacieuses. Un grand balcon de 4 m2 vous permettra de profiter des jours ensoleillés.

Un box privatif en sous-sol de 14m2 complète ce bien, vous offrant des espaces de rangements supplémentaires.

Les +++

  • À 2 minutes à pied des écoles
  • À 10 minutes à pied de la gare
  • À 5 minutes du pôle santé
  • Exposition Sud-Ouest
  • Un box privatif en sous-sol sécurisé
  • Fibre Optique
  • Parties communes très bien entretenues
  • AUCUN TRAVAUX à prévoir
  • Gaz de ville

Visite virtuelle à la demande Je suis disponible 7/7 jours pour toutes demandes d’informations.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 170 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 290€ par mois (soit 3480 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 327 et classe CLIMAT C indice 23. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Dylan Nicouleau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Melun sous le numéro 888446945, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.542420, 2.625105
Total : 154 720
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 17 560
Valeur du bien : 144 560
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11501€/an
Fourchette totale : 781€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9373€ - 14113€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 932,17
Coût de l'assurance :13 538,00
Taxe foncière : 1 150,10€/an
Soit par mois : 95,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des installations électriques.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 560(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:320
    Peinture cuisine: 10 m² × 32€/m² = 320€
  • Salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 30 m² × 32€/m² = 960€
  • Salon:640
    Peinture salon: 20 m² × 32€/m² = 640€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 501 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 720 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 848
Revenus locatifs : +11 501
Charges déductibles : -27 848
Résultat foncier Année 1 : -16 347(Déficit de 16 347 €)
Imputable sur revenu global : 16 347
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 288 €/an
Revenus locatifs : +11 501
Charges déductibles : -10 288
Résultat foncier Années 2+ : 1 213 €/an
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 50127 8535 122-16 35216 352 €--
211 73110 1564 9851 575---
311 96610 0154 8431 951---
412 2059 8684 6972 336---
512 4499 7174 5452 732---
612 6989 5614 3893 137---
712 9529 3994 2273 553---
813 2119 2314 0603 980---
913 4759 0583 8874 417---
1013 7458 8793 7084 865---
1114 0208 6943 5235 325---
1214 3008 5033 3325 797---
1314 5868 3053 1346 281---
1414 8788 1012 9296 777---
1515 1757 8892 7187 286---
1615 4797 6712 4997 808---
1715 7887 4452 2738 344---
1816 1047 2112 0398 893---
1916 4266 9691 7979 457---
2016 7556 7191 54710 036---
2117 0906 4601 28910 629---
2217 4326 1931 02211 238---
2317 7805 91774511 863---
2418 1365 63145912 505---
2518 4995 33516413 163---
TOTAL368 379220 78373 932147 59716 352Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 906
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 597
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 415-4 906+7 321
2+2 415+472+1 943
3+2 415+585+1 830
4+2 415+701+1 714
5+2 415+820+1 595
6+2 415+941+1 474
7+2 415+1 066+1 349
8+2 415+1 194+1 221
9+2 415+1 325+1 090
10+2 415+1 460+955
11+2 415+1 598+817
12+2 415+1 739+676
13+2 415+1 884+531
14+2 415+2 033+382
15+2 415+2 186+229
16+2 415+2 342+73
17+2 415+2 503-88
18+2 415+2 668-253
19+2 415+2 837-422
20+2 415+3 011-596
21+2 415+3 189-774
22+2 415+3 372-957
23+2 415+3 559-1 144
24+2 415+3 751-1 336
25+2 415+3 949-1 534
Total+60 375+44 279+16 096
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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