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Appartement 3 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface83m²
Coût Total195 900€
Loyer Annuel10 847€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 596,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 83 m²

Rare à ROCHEFORT proche du centre ville et situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur - un appartement situé au 3ème étage de 83 m² environ comprenant une entrée, un WC indépendant, une cuisine séparée et aménagée, un salon et salle à manger de 36 m² avec une vue incroyable exposé Est, 2 chambres spacieuses dont une avec placard et l'autre avec balcon, dégagement et une salle de bains. Chauffage électrique - Le plus une place de parking souterraine privative. Travaux de rénovation à prévoir notamment l'électricité. Une belle opportunité à saisir car rare de tout avoir !!!

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 42 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2026

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.938900, -0.978361
Total : 195 900€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 185 300€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10847€/an
Fourchette totale : 724€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8689€ - 13541€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 073,79 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 124 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-39 624€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-23 776€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 173,98€
Coût de l'assurance :17 141,25€
Taxe foncière : 1 084,72€/an
Soit par mois : 90,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux de rénovation à prévoir notamment l'électricité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 847 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 146 €
Revenus locatifs : +10 847 €
Charges déductibles : -61 146 €
Résultat foncier Année 1 : -50 299 €(Déficit de 50 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 346 €/an
Revenus locatifs : +10 847 €
Charges déductibles : -8 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28899.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 847 €61 153 €6 582 €-50 305 €21 400 €28 905 €28 905 €
211 064 €8 178 €6 407 €2 886 €--26 019 €
311 285 €7 997 €6 227 €3 288 €--22 731 €
411 511 €7 810 €6 040 €3 701 €--19 029 €
511 741 €7 616 €5 846 €4 125 €--14 905 €
611 976 €7 416 €5 646 €4 560 €--10 345 €
712 216 €7 209 €5 439 €5 007 €--5 338 €
812 460 €6 995 €5 225 €5 465 €---
912 709 €6 773 €5 003 €5 936 €---
1012 963 €6 544 €4 774 €6 419 €---
1113 223 €6 307 €4 536 €6 916 €---
1213 487 €6 061 €4 291 €7 426 €---
1313 757 €5 807 €4 037 €7 950 €---
1414 032 €5 545 €3 774 €8 487 €---
1514 313 €5 273 €3 503 €9 040 €---
1614 599 €4 992 €3 221 €9 607 €---
1714 891 €4 701 €2 931 €10 190 €---
1815 189 €4 400 €2 630 €10 789 €---
1915 492 €4 089 €2 318 €11 404 €---
2015 802 €3 767 €1 996 €12 036 €---
2116 118 €3 434 €1 663 €12 685 €---
2216 441 €3 089 €1 319 €13 352 €---
2316 770 €2 732 €962 €14 037 €---
2417 105 €2 364 €593 €14 741 €---
2517 447 €1 982 €212 €15 465 €---
TOTAL347 439 €192 233 €95 174 €155 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 278 €-6 420 €+8 698 €
2+2 278 €0 €+2 278 €
3+2 278 €0 €+2 278 €
4+2 278 €0 €+2 278 €
5+2 278 €0 €+2 278 €
6+2 278 €0 €+2 278 €
7+2 278 €0 €+2 278 €
8+2 278 €+38 €+2 240 €
9+2 278 €+1 781 €+497 €
10+2 278 €+1 926 €+352 €
11+2 278 €+2 075 €+203 €
12+2 278 €+2 228 €+50 €
13+2 278 €+2 385 €-107 €
14+2 278 €+2 546 €-268 €
15+2 278 €+2 712 €-434 €
16+2 278 €+2 882 €-604 €
17+2 278 €+3 057 €-779 €
18+2 278 €+3 237 €-959 €
19+2 278 €+3 421 €-1 143 €
20+2 278 €+3 611 €-1 333 €
21+2 278 €+3 805 €-1 527 €
22+2 278 €+4 006 €-1 728 €
23+2 278 €+4 211 €-1 933 €
24+2 278 €+4 422 €-2 144 €
25+2 278 €+4 640 €-2 362 €
Total+56 950 €+46 562 €+10 388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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