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Achat : Appartement Saint-Cloud (92210)

Bien expiré
VilleSaint-Cloud (92)
Surface83
Coût Total315 800
Loyer Annuel26 106
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 3 433,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 5 pièces, 3 chambres

Découvrez cet appartement lumineux de 83 m², idéalement situé à La Celle Saint Cloud, à seulement 1 km des commerces. Il se compose de 5 pièces, dont 3 chambres, et se trouve au 1er étage d'un immeuble de 3 étages. Profitez d'une exposition Est-Ouest qui garantit une belle luminosité tout au long de la journée. La localisation est parfaite pour les familles : l'école élémentaire Louis Pasteur et le Collège Pasteur sont accessibles en seulement 10 minutes à pied, tandis que le Lycée Suger est également à proximité. Pour vos déplacements, la gare de La Celle-Saint-Cloud est à 15 minutes, et un accès au bus se trouve à 5 minutes. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un quartier calme et agréable, tout en étant proche des commodités et des établissements scolaires. Contactez Gimcovermeille - Agence Régionale pour plus d'informations et pour organiser une visite.Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours).Charges annuelles : 4800.00 euros.Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence : 6963

Prix affiché : 285 000 € Ttc Prix de vente : 285 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Numéro du lot : N.C. Nombre de lots : 100 Charges de copropriété (quote-part annuelle) : 4 800,00 € Ttc Pas de procédure en cours

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Saint-Cloud
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92210
Coordonnées : 48.843870, 2.219440
Total : 315 800
Prix d'acquisition : 285 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 293 000
Frais de notaire : 22 800
Coût estimé : 22 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 26.21€/m²/mois
Fourchette : 21.34€ - 32.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2176€/mois
Loyer annuel estimé : 26106€/an
Fourchette totale : 1771€ - 2672€/mois
Fourchette annuelle : 21253€ - 32068€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 104,63 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :589 684
Prix d'achat :285 000
Décote à l'achat :-304 684 (-51.7%)
Marge achat-revente :273 884€ (46.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 565,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :92,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 657,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 930,15
Coût de l'assurance :27 632,50
Taxe foncière : 2 610,61€/an
Soit par mois : 217,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 175,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 275,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 83 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage à poser
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, peu d'usure
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 106 €/an
Calcul : 2 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 800 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 105 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 148
Revenus locatifs : +26 106
Charges déductibles : -27 148
Résultat foncier Année 1 : -1 042(Déficit de 1 042 €)
Imputable sur revenu global : 1 042
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 148 €/an
Revenus locatifs : +26 106
Charges déductibles : -19 148
Résultat foncier Années 2+ : 6 958 €/an
Prix d'achat du bien : 285 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 10627 15810 642-1 0521 052 €--
226 62818 87610 3607 752---
327 16118 58410 0688 577---
427 70418 2829 7669 422---
528 25817 9699 45310 289---
628 82317 6469 13011 177---
729 40017 3118 79512 088---
829 98816 9658 44913 023---
930 58716 6078 09113 980---
1031 19916 2377 72114 963---
1131 82315 8537 33715 970---
1232 46015 4566 94117 003---
1333 10915 0466 53018 063---
1433 77114 6216 10619 150---
1534 44614 1825 66620 264---
1635 13513 7285 21221 408---
1735 83813 2574 74122 581---
1836 55512 7714 25523 784---
1937 28612 2673 75125 019---
2038 03211 7463 23026 285---
2138 79211 2072 69127 585---
2239 56810 6502 13428 918---
2340 36010 0731 55730 287---
2441 1679 47696031 691---
2541 9908 85834233 132---
TOTAL836 187374 828153 930461 3591 052Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 316
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 359
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 482-316+5 798
2+5 482+2 326+3 156
3+5 482+2 573+2 909
4+5 482+2 827+2 655
5+5 482+3 087+2 395
6+5 482+3 353+2 129
7+5 482+3 627+1 855
8+5 482+3 907+1 575
9+5 482+4 194+1 288
10+5 482+4 489+993
11+5 482+4 791+691
12+5 482+5 101+381
13+5 482+5 419+63
14+5 482+5 745-263
15+5 482+6 079-597
16+5 482+6 422-940
17+5 482+6 774-1 292
18+5 482+7 135-1 653
19+5 482+7 506-2 024
20+5 482+7 886-2 404
21+5 482+8 275-2 793
22+5 482+8 676-3 194
23+5 482+9 086-3 604
24+5 482+9 507-4 025
25+5 482+9 940-4 458
Total+137 050+138 408+-1 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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