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Achat appartement

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface47.22m²
Coût Total121 620€
Loyer Annuel8 196€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 47.22 m²
Prix au m² : 1 683,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 47.22 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour

Résidence LES CHENERIVESORALIA Sicov vous propose en EXCLUSIVITE, pour investisseurs, cet appartement T2 de 47,39 m² situé dans la résidence 'les chenerives'en RDC surélevé, comprenant entrée, grande cuisine séparée, séjour, chambre, salle de bains, cave, parking aisé.Actuellement loué 506 euros / mois hors charges. Chauffage compris dans les chargesVotre contact : Thomas VIENOT

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.346150, 5.059300
Total : 121 620€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 35 760€
Valeur du bien : 115 260€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.22m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8196€/an
Fourchette totale : 565€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 9917€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :36,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 638,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 892,13€
Coût de l'assurance :10 945,80€
Taxe foncière : 819,64€/an
Soit par mois : 68,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 760 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (5 m² × 2000€/m²), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 196 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 620 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 888 €
Revenus locatifs : +8 196 €
Charges déductibles : -42 888 €
Résultat foncier Année 1 : -34 692 €(Déficit de 34 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 128 €/an
Revenus locatifs : +8 196 €
Charges déductibles : -7 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13291.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 196 €42 892 €4 074 €-34 695 €21 400 €13 295 €13 295 €
28 360 €7 023 €3 966 €1 337 €--11 959 €
38 527 €6 911 €3 854 €1 616 €--10 343 €
48 698 €6 796 €3 738 €1 903 €--8 440 €
58 872 €6 676 €3 618 €2 196 €--6 244 €
69 049 €6 552 €3 494 €2 498 €--3 746 €
79 230 €6 423 €3 366 €2 807 €--939 €
89 415 €6 291 €3 233 €3 125 €---
99 603 €6 153 €3 096 €3 450 €---
109 795 €6 011 €2 954 €3 784 €---
119 991 €5 864 €2 807 €4 127 €---
1210 191 €5 712 €2 655 €4 479 €---
1310 395 €5 555 €2 498 €4 840 €---
1410 603 €5 393 €2 335 €5 210 €---
1510 815 €5 224 €2 167 €5 591 €---
1611 031 €5 050 €1 993 €5 981 €---
1711 252 €4 870 €1 813 €6 382 €---
1811 477 €4 684 €1 627 €6 793 €---
1911 706 €4 491 €1 434 €7 215 €---
2011 941 €4 292 €1 235 €7 648 €---
2112 179 €4 086 €1 029 €8 093 €---
2212 423 €3 873 €816 €8 550 €---
2312 671 €3 652 €595 €9 019 €---
2412 925 €3 424 €367 €9 501 €---
2513 183 €3 188 €131 €9 995 €---
TOTAL262 532 €171 089 €58 892 €91 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 721 €-6 420 €+8 141 €
2+1 721 €0 €+1 721 €
3+1 721 €0 €+1 721 €
4+1 721 €0 €+1 721 €
5+1 721 €0 €+1 721 €
6+1 721 €0 €+1 721 €
7+1 721 €0 €+1 721 €
8+1 721 €+656 €+1 065 €
9+1 721 €+1 035 €+686 €
10+1 721 €+1 135 €+586 €
11+1 721 €+1 238 €+483 €
12+1 721 €+1 344 €+377 €
13+1 721 €+1 452 €+269 €
14+1 721 €+1 563 €+158 €
15+1 721 €+1 677 €+44 €
16+1 721 €+1 794 €-73 €
17+1 721 €+1 914 €-193 €
18+1 721 €+2 038 €-317 €
19+1 721 €+2 164 €-443 €
20+1 721 €+2 294 €-573 €
21+1 721 €+2 428 €-707 €
22+1 721 €+2 565 €-844 €
23+1 721 €+2 706 €-985 €
24+1 721 €+2 850 €-1 129 €
25+1 721 €+2 998 €-1 277 €
Total+43 025 €+27 433 €+15 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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