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Appartement 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface74m²
Coût Total185 600€
Loyer Annuel8 893€
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-472€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 452,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 74 m²

PERPIGNAN – Palais des Congrès Idéal investisseur – Emplacement de choix Dans une résidence sécurisée prisée du secteur du Palais des Congrès, découvrez ce T4, vendu loué. Locataire retraitée sérieuse, garantissant une occupation stable et un paiement régulier Parking libre en copropriété C170€ MENSUEL Situation recherchée, à deux pas du centre-ville et de toutes commodités Un bien rare sur le marché, offrant une rentabilité immédiate et un cadre de vie agréable pour les occupants. À visiter sans tarder !

Surface : 74 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.718650, 2.916600
Total : 185 600€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 69 500€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8893€/an
Fourchette totale : 598€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7179€ - 11017€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 5.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :55,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 968,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 392,18€
Coût de l'assurance :16 704,00€
Taxe foncière : 889,31€/an
Soit par mois : 74,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-472,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500 €(939 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:12 300€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 300€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:6 800€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 300€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Second œuvre général - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Plomberie:300€
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 893 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 217 €
Revenus locatifs : +8 893 €
Charges déductibles : -79 217 €
Résultat foncier Année 1 : -70 324 €(Déficit de 70 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 717 €/an
Revenus locatifs : +8 893 €
Charges déductibles : -9 717 €
Résultat foncier Années 2+ : -824 €/an(Déficit de 824 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48923.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 893 €79 223 €6 125 €-70 330 €21 400 €48 930 €48 930 €
29 071 €9 559 €5 962 €-488 €488 €-48 930 €
39 252 €9 389 €5 792 €-137 €137 €-48 930 €
49 437 €9 214 €5 617 €223 €--48 707 €
59 626 €9 033 €5 436 €593 €--48 114 €
69 819 €8 846 €5 248 €973 €--47 141 €
710 015 €8 652 €5 054 €1 363 €--45 777 €
810 215 €8 452 €4 854 €1 764 €--44 014 €
910 420 €8 245 €4 647 €2 175 €--41 839 €
1010 628 €8 030 €4 433 €2 598 €--39 241 €
1110 841 €7 809 €4 212 €3 031 €--36 210 €
1211 057 €7 580 €3 983 €3 477 €---
1311 279 €7 344 €3 746 €3 935 €---
1411 504 €7 099 €3 501 €4 405 €---
1511 734 €6 846 €3 249 €4 888 €---
1611 969 €6 584 €2 987 €5 384 €---
1712 208 €6 314 €2 717 €5 894 €---
1812 452 €6 034 €2 437 €6 418 €---
1912 701 €5 745 €2 148 €6 956 €---
2012 956 €5 447 €1 849 €7 509 €---
2113 215 €5 138 €1 540 €8 077 €---
2213 479 €4 818 €1 221 €8 661 €---
2313 748 €4 488 €890 €9 261 €---
2414 023 €4 146 €549 €9 877 €---
2514 304 €3 793 €196 €10 511 €---
TOTAL284 847 €247 829 €88 392 €37 018 €22 025 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 608 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 868 €-6 420 €+8 288 €
2+1 868 €-146 €+2 014 €
3+1 868 €-41 €+1 909 €
4+1 868 €0 €+1 868 €
5+1 868 €0 €+1 868 €
6+1 868 €0 €+1 868 €
7+1 868 €0 €+1 868 €
8+1 868 €0 €+1 868 €
9+1 868 €0 €+1 868 €
10+1 868 €0 €+1 868 €
11+1 868 €0 €+1 868 €
12+1 868 €+1 043 €+825 €
13+1 868 €+1 180 €+688 €
14+1 868 €+1 322 €+546 €
15+1 868 €+1 466 €+402 €
16+1 868 €+1 615 €+253 €
17+1 868 €+1 768 €+100 €
18+1 868 €+1 925 €-57 €
19+1 868 €+2 087 €-219 €
20+1 868 €+2 253 €-385 €
21+1 868 €+2 423 €-555 €
22+1 868 €+2 598 €-730 €
23+1 868 €+2 778 €-910 €
24+1 868 €+2 963 €-1 095 €
25+1 868 €+3 153 €-1 285 €
Total+46 700 €+21 968 €+24 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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