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Appartement à vendre

VillePierlas (06)
Surface25
Coût Total69 820
Loyer Annuel4 255
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 540 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Kitchenette, 1 chambre

Dans le village de Pierlas, dans un cadre paisible et authentique, découvrez ce charmant appartement en rez-de-chaussée d'un bâtiment de village, d'une superficie d'environ 25 m².

Entièrement rénové avec soin, ce bien offre des prestations de qualité et un état irréprochable. Il se compose d'un espace de vie avec séjour et kitchenette entièrement équipée, d'une chambre indépendante, ainsi que d'une salle d'eau moderne.

Parfaitement exposé, l'appartement séduit par sa luminosité et son agencement optimisé. Vendu entièrement meublé, il est prêt à vivre, sans aucun travaux à prévoir.

Idéal pour un pied-à-terre à la montagne, ou pour un investissement locatif clé en main, ce bien représente une opportunité rare dans le secteur.

À visiter sans tarder !

Ville : Pierlas
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Coordonnées : 44.036822, 7.020471
Total : 69 820
Prix d'acquisition : 38 500
Travaux : 28 240
Valeur du bien : 66 740
Frais de notaire : 3 080
Coût estimé : 3 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 355€/mois
Loyer annuel estimé : 4255€/an
Fourchette totale : 296€ - 425€/mois
Fourchette annuelle : 3550€ - 5100€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :710,46 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :17 762
Prix d'achat :38 500
Décote à l'achat :+20 738 (+116.8%)
Marge achat-revente :-52 058€ (-293.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :17,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 361,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 363,14
Coût de l'assurance :5 236,50
Taxe foncière : 425,54€/an
Soit par mois : 35,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 354,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 396,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 240(1 130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pierlas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 255 €/an
Calcul : 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 820 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 209 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 426 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 184
Revenus locatifs : +4 255
Charges déductibles : -31 184
Résultat foncier Année 1 : -26 929(Déficit de 26 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 529
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 944 €/an
Revenus locatifs : +4 255
Charges déductibles : -2 944
Résultat foncier Années 2+ : 1 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5528.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 25531 1862 311-26 93121 400 €5 531 €5 531 €
24 3412 8842 2491 456--4 075 €
34 4272 8212 1861 607--2 468 €
44 5162 7552 1201 761--707 €
54 6062 6862 0511 920---
64 6982 6161 9812 083---
74 7922 5431 9082 250---
84 8882 4671 8322 421---
94 9862 3891 7542 597---
105 0862 3081 6732 777---
115 1872 2251 5902 963---
125 2912 1381 5033 153---
135 3972 0491 4143 348---
145 5051 9571 3223 548---
155 6151 8611 2263 753---
165 7271 7631 1283 964---
175 8421 6611 0264 181---
185 9591 5559204 403---
196 0781 4468114 632---
206 1991 3336984 866---
216 3231 2175825 107---
226 4501 0964615 354---
236 5799713365 608---
246 7108422075 868---
256 845709746 136---
TOTAL136 30277 47833 36358 82421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+894-6 420+7 314
2+8940+894
3+8940+894
4+8940+894
5+894+364+530
6+894+625+269
7+894+675+219
8+894+726+168
9+894+779+115
10+894+833+61
11+894+889+5
12+894+946-52
13+894+1 004-110
14+894+1 064-170
15+894+1 126-232
16+894+1 189-295
17+894+1 254-360
18+894+1 321-427
19+894+1 390-496
20+894+1 460-566
21+894+1 532-638
22+894+1 606-712
23+894+1 682-788
24+894+1 760-866
25+894+1 841-947
Total+22 350+17 647+4 703
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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