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Achat appartement

Bien expiré
VilleLille (59)
Surface100m²
Coût Total260 530€
Loyer Annuel17 161€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 990 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 100 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, Une entrée, Salle à manger

Charmant appartement traversant de type 4, situé en rez-de-chaussée, offrant un beau potentiel après rénovation.

Il se compose d'une entrée desservant deux chambres, une salle à manger, un séjour, une cuisine non équipée ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Vous bénéficierez également d'une grande buanderie ouvrant sur le jardin, d'une véranda, ainsi que d'un vaste jardin d'environ 100 m² avec dépendance. Une cave et un garage complètent ce bien.

De nombreux travaux sont à prévoir, idéal pour un projet de rénovation ou un investissement.

Situé à seulement cinq minutes du métro Bourg et à proximité immédiate de nombreux commerces.

L'agence peut communiquer un plan détaillé du logement afin de faciliter la compréhension de la disposition des pièces.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, merci de nous contacter. (4.74 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59160
Coordonnées : 50.644590, 2.995870
Total : 260 530€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 45 610€
Valeur du bien : 244 610€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17161€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1947€/mois
Fourchette annuelle : 12607€ - 23359€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 287,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :75,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 363,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 740,31€
Coût de l'assurance :22 796,38€
Taxe foncière : 1 716,10€/an
Soit par mois : 143,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 430,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 506,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 53 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 610 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 590€
    Peinture murs et plafonds salon: 53 m² × 30€/m² = 1590€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 161 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 530 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 932 €
Revenus locatifs : +17 161 €
Charges déductibles : -56 932 €
Résultat foncier Année 1 : -39 771 €(Déficit de 39 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 322 €/an
Revenus locatifs : +17 161 €
Charges déductibles : -11 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18370.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 161 €56 940 €8 702 €-39 779 €21 400 €18 379 €18 379 €
217 504 €11 098 €8 470 €6 406 €--11 973 €
317 854 €10 859 €8 231 €6 996 €--4 977 €
418 211 €10 611 €7 983 €7 601 €---
518 576 €10 354 €7 726 €8 221 €---
618 947 €10 089 €7 461 €8 858 €---
719 326 €9 815 €7 187 €9 511 €---
819 713 €9 531 €6 903 €10 181 €---
920 107 €9 238 €6 610 €10 869 €---
1020 509 €8 934 €6 306 €11 575 €---
1120 919 €8 620 €5 993 €12 299 €---
1221 337 €8 296 €5 668 €13 042 €---
1321 764 €7 960 €5 332 €13 804 €---
1422 200 €7 613 €4 985 €14 587 €---
1522 644 €7 253 €4 625 €15 390 €---
1623 096 €6 882 €4 254 €16 215 €---
1723 558 €6 497 €3 869 €17 061 €---
1824 029 €6 100 €3 472 €17 930 €---
1924 510 €5 688 €3 061 €18 822 €---
2025 000 €5 263 €2 635 €19 737 €---
2125 500 €4 823 €2 195 €20 677 €---
2226 010 €4 368 €1 740 €21 642 €---
2326 530 €3 898 €1 270 €22 633 €---
2427 061 €3 411 €783 €23 650 €---
2527 602 €2 907 €279 €24 695 €---
TOTAL549 670 €237 049 €125 740 €312 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 604 €-6 420 €+10 024 €
2+3 604 €0 €+3 604 €
3+3 604 €0 €+3 604 €
4+3 604 €+787 €+2 817 €
5+3 604 €+2 466 €+1 138 €
6+3 604 €+2 657 €+947 €
7+3 604 €+2 853 €+751 €
8+3 604 €+3 054 €+550 €
9+3 604 €+3 261 €+343 €
10+3 604 €+3 472 €+132 €
11+3 604 €+3 690 €-86 €
12+3 604 €+3 913 €-309 €
13+3 604 €+4 141 €-537 €
14+3 604 €+4 376 €-772 €
15+3 604 €+4 617 €-1 013 €
16+3 604 €+4 864 €-1 260 €
17+3 604 €+5 118 €-1 514 €
18+3 604 €+5 379 €-1 775 €
19+3 604 €+5 646 €-2 042 €
20+3 604 €+5 921 €-2 317 €
21+3 604 €+6 203 €-2 599 €
22+3 604 €+6 493 €-2 889 €
23+3 604 €+6 790 €-3 186 €
24+3 604 €+7 095 €-3 491 €
25+3 604 €+7 409 €-3 805 €
Total+90 100 €+93 786 €+-3 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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