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Appartement - 3 pièce(s) - 51 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface51m²
Coût Total82 470€
Loyer Annuel5 600€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 078,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 à Belfort, dans le code postal 90000. Ce bien immobilier se situe au sein d'un immeuble de trois étages, offrant un cadre de vie agréable et paisible. L'appartement, d'une superficie généreuse, se compose de trois pièces, dont deux chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou pour un projet locatif.La cuisine, moderne et entièrement équipée, dispose de tous les éléments nécessaires pour préparer de bons repas : plaques de cuisson, four, hotte et lave-vaisselle. Ce coin de vie est particulièrement apprécié pour sa fonctionnalité et son design contemporain. L'appartement est traversant, ce qui permet de bénéficier d'une belle luminosité tout au long de la journée grâce à de grandes fenêtres en PVC récentes.Le chauffage est individuel, assuré par un système à gaz avec radiateurs, garantissant un confort optimal en toutes saisons. La chaudière, de marque De Dietrich, est récente et de qualité, ce qui assure une efficacité énergétique appréciable.L'appartement dispose également d'une salle de bain bien agencée et d'une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire. Bien que l'immeuble ne soit pas équipé d'un ascenseur, la proximité des commodités et des transports en commun compense largement ce détail.Ce bien est idéalement situé, à proximité des commerces, des écoles et des espaces verts, ce qui en fait un lieu de vie agréable et pratique. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement fonctionnel et lumineux dans un quartier recherché de Belfort.

Numéro de mandat : 13903

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.635128, 6.860007
Total : 82 470€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 23 070€
Valeur du bien : 78 070€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5600€/an
Fourchette totale : 363€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4362€ - 7190€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 303,69 €/m²
Basé sur :454 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 488 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-11 488€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-15 982€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 436,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 124,06€
Coût de l'assurance :7 422,30€
Taxe foncière : 560,01€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 59,58€/mois
Soit par an : 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 466,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie complète, réfection électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement et mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des installations de plomberie et électricité, peinture/finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement éventuel des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 070 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Plomberie complète: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€, Peinture/finitions: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€.
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€, Vérification plomberie: 1 cuisine × 1000€ = 1000€, Peinture/finitions: 1 cuisine × 500€ = 500€.
  • Chambres - Revêtement sol:5 120€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Vérification électricité: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Remplacement menuiseries intérieures: 1 lot × 2000€ = 2000€.
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 950€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification électricité: 15 m² × 100€/m² = 1500€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain - Rénovation complète, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 470 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 476 €
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -27 476 €
Résultat foncier Année 1 : -21 876 €(Déficit de 21 876 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 406 €/an
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -4 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11175.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 600 €27 478 €2 837 €-21 878 €10 700 €11 178 €11 178 €
25 712 €4 334 €2 762 €1 378 €--9 800 €
35 826 €4 257 €2 685 €1 570 €--8 231 €
45 943 €4 177 €2 605 €1 766 €--6 465 €
56 062 €4 094 €2 522 €1 968 €--4 497 €
66 183 €4 009 €2 437 €2 174 €--2 323 €
76 307 €3 920 €2 348 €2 387 €---
86 433 €3 828 €2 256 €2 605 €---
96 561 €3 733 €2 161 €2 828 €---
106 693 €3 635 €2 063 €3 058 €---
116 827 €3 533 €1 961 €3 294 €---
126 963 €3 427 €1 855 €3 536 €---
137 102 €3 318 €1 746 €3 784 €---
147 244 €3 205 €1 633 €4 039 €---
157 389 €3 088 €1 516 €4 301 €---
167 537 €2 967 €1 395 €4 570 €---
177 688 €2 841 €1 269 €4 846 €---
187 842 €2 711 €1 140 €5 130 €---
197 998 €2 577 €1 005 €5 421 €---
208 158 €2 438 €866 €5 721 €---
218 322 €2 293 €722 €6 028 €---
228 488 €2 144 €572 €6 344 €---
238 658 €1 990 €418 €6 668 €---
248 831 €1 830 €258 €7 001 €---
259 007 €1 664 €92 €7 344 €---
TOTAL179 374 €103 492 €41 124 €75 882 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 176 €-3 210 €+4 386 €
2+1 176 €0 €+1 176 €
3+1 176 €0 €+1 176 €
4+1 176 €0 €+1 176 €
5+1 176 €0 €+1 176 €
6+1 176 €0 €+1 176 €
7+1 176 €+19 €+1 157 €
8+1 176 €+781 €+395 €
9+1 176 €+848 €+328 €
10+1 176 €+917 €+259 €
11+1 176 €+988 €+188 €
12+1 176 €+1 061 €+115 €
13+1 176 €+1 135 €+41 €
14+1 176 €+1 212 €-36 €
15+1 176 €+1 290 €-114 €
16+1 176 €+1 371 €-195 €
17+1 176 €+1 454 €-278 €
18+1 176 €+1 539 €-363 €
19+1 176 €+1 626 €-450 €
20+1 176 €+1 716 €-540 €
21+1 176 €+1 808 €-632 €
22+1 176 €+1 903 €-727 €
23+1 176 €+2 000 €-824 €
24+1 176 €+2 100 €-924 €
25+1 176 €+2 203 €-1 027 €
Total+29 400 €+22 765 €+6 635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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