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Appartement - 3 pièce(s) - 51 m²

VilleBelfort (90)
Surface51
Coût Total82 470
Loyer Annuel5 600
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 078,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 à Belfort, dans le code postal 90000. Ce bien immobilier se situe au sein d'un immeuble de trois étages, offrant un cadre de vie agréable et paisible. L'appartement, d'une superficie généreuse, se compose de trois pièces, dont deux chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou pour un projet locatif.La cuisine, moderne et entièrement équipée, dispose de tous les éléments nécessaires pour préparer de bons repas : plaques de cuisson, four, hotte et lave-vaisselle. Ce coin de vie est particulièrement apprécié pour sa fonctionnalité et son design contemporain. L'appartement est traversant, ce qui permet de bénéficier d'une belle luminosité tout au long de la journée grâce à de grandes fenêtres en PVC récentes.Le chauffage est individuel, assuré par un système à gaz avec radiateurs, garantissant un confort optimal en toutes saisons. La chaudière, de marque De Dietrich, est récente et de qualité, ce qui assure une efficacité énergétique appréciable.L'appartement dispose également d'une salle de bain bien agencée et d'une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire. Bien que l'immeuble ne soit pas équipé d'un ascenseur, la proximité des commodités et des transports en commun compense largement ce détail.Ce bien est idéalement situé, à proximité des commerces, des écoles et des espaces verts, ce qui en fait un lieu de vie agréable et pratique. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement fonctionnel et lumineux dans un quartier recherché de Belfort.

Numéro de mandat : 13903

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.635128, 6.860007
Total : 82 470
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 23 070
Valeur du bien : 78 070
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5600€/an
Fourchette totale : 363€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4362€ - 7190€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 303,69 €/m²
Basé sur :454 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 488
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-11 488 (-17.3%)
Marge achat-revente :-15 982€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 436,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 124,06
Coût de l'assurance :7 422,30
Taxe foncière : 560,01€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 59,58€/mois
Soit par an : 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 466,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie complète, réfection électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement et mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des installations de plomberie et électricité, peinture/finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement éventuel des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 070(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Plomberie complète: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€, Peinture/finitions: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€.
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€, Vérification plomberie: 1 cuisine × 1000€ = 1000€, Peinture/finitions: 1 cuisine × 500€ = 500€.
  • Chambres - Revêtement sol:5 120
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Vérification électricité: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Remplacement menuiseries intérieures: 1 lot × 2000€ = 2000€.
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 950
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification électricité: 15 m² × 100€/m² = 1500€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain - Rénovation complète, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 470 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 070
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 476
Revenus locatifs : +5 600
Charges déductibles : -27 476
Résultat foncier Année 1 : -21 876(Déficit de 21 876 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 176
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 406 €/an
Revenus locatifs : +5 600
Charges déductibles : -4 406
Résultat foncier Années 2+ : 1 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11175.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 60027 4782 837-21 87810 700 €11 178 €11 178 €
25 7124 3342 7621 378--9 800 €
35 8264 2572 6851 570--8 231 €
45 9434 1772 6051 766--6 465 €
56 0624 0942 5221 968--4 497 €
66 1834 0092 4372 174--2 323 €
76 3073 9202 3482 387---
86 4333 8282 2562 605---
96 5613 7332 1612 828---
106 6933 6352 0633 058---
116 8273 5331 9613 294---
126 9633 4271 8553 536---
137 1023 3181 7463 784---
147 2443 2051 6334 039---
157 3893 0881 5164 301---
167 5372 9671 3954 570---
177 6882 8411 2694 846---
187 8422 7111 1405 130---
197 9982 5771 0055 421---
208 1582 4388665 721---
218 3222 2937226 028---
228 4882 1445726 344---
238 6581 9904186 668---
248 8311 8302587 001---
259 0071 664927 344---
TOTAL179 374103 49241 12475 88210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 882
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 176-3 210+4 386
2+1 1760+1 176
3+1 1760+1 176
4+1 1760+1 176
5+1 1760+1 176
6+1 1760+1 176
7+1 176+19+1 157
8+1 176+781+395
9+1 176+848+328
10+1 176+917+259
11+1 176+988+188
12+1 176+1 061+115
13+1 176+1 135+41
14+1 176+1 212-36
15+1 176+1 290-114
16+1 176+1 371-195
17+1 176+1 454-278
18+1 176+1 539-363
19+1 176+1 626-450
20+1 176+1 716-540
21+1 176+1 808-632
22+1 176+1 903-727
23+1 176+2 000-824
24+1 176+2 100-924
25+1 176+2 203-1 027
Total+29 400+22 765+6 635
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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