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Appartement Caen 4 pièce(s) 71 m2

VilleCaen (14)
Surface74m²
Coût Total185 220€
Loyer Annuel10 686€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 743,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Appartement traversant, CAEN Nice Caennais ,dans petite résidence au dernier étage sans ascenseur, 4PP entièrement parqueté , entrée, séjour-salon , cuisine fermée , wc, salle de bains, 2 chambres, penderie, cave de 7 m², et possibilité de se stationner librement dans la résidence chauffage ind au gaz Nombre de lots 63 dont 24 habitation Classe Energie DPE : E (245) et classe climat GES : E (54) Estimation des coûts annuels d'énergie entre 1630 euros et 2260 euros Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 63 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1014.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/278930.pdf

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.177347, -0.384597
Total : 185 220€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 174 900€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10686€/an
Fourchette totale : 718€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8616€ - 13252€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 770,76 €/m²
Basé sur :394 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 036 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-76 036€ (-37.1%)
Marge achat-revente :19 816€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :67,91€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 990,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 468,68€
Coût de l'assurance :20 374,20€
Taxe foncière : 1 068,56€/an
Soit par mois : 89,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,50€/mois
Soit par an : 1 014,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 890,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 2160€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 686 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 014 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 107 €
Revenus locatifs : +10 686 €
Charges déductibles : -55 107 €
Résultat foncier Année 1 : -44 421 €(Déficit de 44 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 207 €/an
Revenus locatifs : +10 686 €
Charges déductibles : -9 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 479 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23021.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 686 €55 113 €6 315 €-44 427 €21 400 €23 027 €23 027 €
210 899 €9 046 €6 149 €1 853 €--21 174 €
311 117 €8 874 €5 976 €2 243 €--18 931 €
411 340 €8 696 €5 798 €2 644 €--16 287 €
511 566 €8 511 €5 613 €3 056 €--13 231 €
611 798 €8 320 €5 422 €3 478 €--9 753 €
712 034 €8 122 €5 224 €3 912 €--5 841 €
812 274 €7 917 €5 019 €4 357 €--1 484 €
912 520 €7 705 €4 807 €4 815 €---
1012 770 €7 486 €4 588 €5 285 €---
1113 026 €7 258 €4 361 €5 767 €---
1213 286 €7 023 €4 126 €6 263 €---
1313 552 €6 780 €3 883 €6 772 €---
1413 823 €6 528 €3 631 €7 295 €---
1514 099 €6 268 €3 370 €7 832 €---
1614 381 €5 998 €3 100 €8 384 €---
1714 669 €5 718 €2 821 €8 951 €---
1814 962 €5 429 €2 532 €9 533 €---
1915 262 €5 130 €2 233 €10 131 €---
2015 567 €4 821 €1 923 €10 746 €---
2115 878 €4 500 €1 603 €11 378 €---
2216 196 €4 168 €1 271 €12 028 €---
2316 520 €3 825 €927 €12 695 €---
2416 850 €3 469 €572 €13 381 €---
2517 187 €3 102 €204 €14 086 €---
TOTAL342 264 €209 807 €91 469 €132 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 244 €-6 420 €+8 664 €
2+2 244 €0 €+2 244 €
3+2 244 €0 €+2 244 €
4+2 244 €0 €+2 244 €
5+2 244 €0 €+2 244 €
6+2 244 €0 €+2 244 €
7+2 244 €0 €+2 244 €
8+2 244 €0 €+2 244 €
9+2 244 €+999 €+1 245 €
10+2 244 €+1 585 €+659 €
11+2 244 €+1 730 €+514 €
12+2 244 €+1 879 €+365 €
13+2 244 €+2 032 €+212 €
14+2 244 €+2 188 €+56 €
15+2 244 €+2 350 €-106 €
16+2 244 €+2 515 €-271 €
17+2 244 €+2 685 €-441 €
18+2 244 €+2 860 €-616 €
19+2 244 €+3 039 €-795 €
20+2 244 €+3 224 €-980 €
21+2 244 €+3 413 €-1 169 €
22+2 244 €+3 608 €-1 364 €
23+2 244 €+3 808 €-1 564 €
24+2 244 €+4 014 €-1 770 €
25+2 244 €+4 226 €-1 982 €
Total+56 100 €+39 737 €+16 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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