Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 81 m² à Eragny

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface81m²
Coût Total256 720€
Loyer Annuel15 727€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 580,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 1 garage

Au calme - Bâtiment bien entretenu - Plain-pied - Proximité des transports en commun - Lumineux. . Découvrez cet appartement F4 idéalement situé à Eragny, dans le quartier paisible des aquarelles. Ce bien de plain-pied vous accueille avec une belle luminosité grâce à son séjour exposé Est/Ouest. Profitez d'une cuisine aménagée fonctionnelle et de trois chambres confortables pour toute la famille. Le bâtiment est bien entretenu (Ravalement 2020) et offre un cadre calme avec Espaces Vert. Pour votre confort: Un Garage En Sous Sol. Accès aux transports la Gare à seulement 11 minutes à pied, ainsi que le Rer et les bus à proximité. Les familles apprécieront la proximité immédiates des Ecoles et Commerces! Une touche pratique au quotidien! Ce bien est en bon état général prêt à accueillir vos projets de vie! Les charges de copropriétés sont très raisonnable et comprennent : Le Chauffage, L'eau Chaude/Froide, L'entretien Des Parties Communes et Espace Vert, L'assurance, L'electricite Des Parties Communes et Des Portails de la résidence! Une visite s'impose pour découvrir ce fabuleux cocon ! Appelez La Residence au [Coordonnées masquées]! .

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.019415, 2.100833
Total : 256 720€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 240 000€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15727€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 19030€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 343,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 901,48€
Coût de l'assurance :22 463,00€
Taxe foncière : 1 572,71€/an
Soit par mois : 131,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 304,17€/mois
Soit par an : 3 650,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 310,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 778,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, peu d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Installation: 2500€ = 2500€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1500€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation 3 chambres (30 m² total): 30 m² × 200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 650 €/an
Calcul : 304 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 688 €
Revenus locatifs : +15 727 €
Charges déductibles : -45 688 €
Résultat foncier Année 1 : -29 961 €(Déficit de 29 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 688 €/an
Revenus locatifs : +15 727 €
Charges déductibles : -14 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8560.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 727 €45 696 €8 575 €-29 969 €21 400 €8 569 €8 569 €
216 042 €14 468 €8 346 €1 574 €--6 995 €
316 362 €14 232 €8 110 €2 131 €--4 864 €
416 690 €13 987 €7 866 €2 702 €--2 162 €
517 024 €13 735 €7 613 €3 289 €---
617 364 €13 473 €7 352 €3 891 €---
717 711 €13 203 €7 082 €4 508 €---
818 066 €12 924 €6 802 €5 142 €---
918 427 €12 635 €6 513 €5 792 €---
1018 795 €12 335 €6 214 €6 460 €---
1119 171 €12 026 €5 905 €7 145 €---
1219 555 €11 706 €5 585 €7 849 €---
1319 946 €11 375 €5 254 €8 571 €---
1420 345 €11 033 €4 912 €9 312 €---
1520 752 €10 679 €4 558 €10 073 €---
1621 167 €10 313 €4 192 €10 854 €---
1721 590 €9 934 €3 813 €11 656 €---
1822 022 €9 542 €3 421 €12 480 €---
1922 462 €9 137 €3 016 €13 325 €---
2022 911 €8 718 €2 597 €14 194 €---
2123 370 €8 284 €2 163 €15 085 €---
2223 837 €7 836 €1 715 €16 001 €---
2324 314 €7 372 €1 251 €16 942 €---
2424 800 €6 893 €771 €17 908 €---
2525 296 €6 396 €275 €18 900 €---
TOTAL503 744 €307 932 €123 901 €195 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 303 €-6 420 €+9 723 €
2+3 303 €0 €+3 303 €
3+3 303 €0 €+3 303 €
4+3 303 €0 €+3 303 €
5+3 303 €+338 €+2 965 €
6+3 303 €+1 167 €+2 136 €
7+3 303 €+1 352 €+1 951 €
8+3 303 €+1 543 €+1 760 €
9+3 303 €+1 738 €+1 565 €
10+3 303 €+1 938 €+1 365 €
11+3 303 €+2 144 €+1 159 €
12+3 303 €+2 355 €+948 €
13+3 303 €+2 571 €+732 €
14+3 303 €+2 794 €+509 €
15+3 303 €+3 022 €+281 €
16+3 303 €+3 256 €+47 €
17+3 303 €+3 497 €-194 €
18+3 303 €+3 744 €-441 €
19+3 303 €+3 998 €-695 €
20+3 303 €+4 258 €-955 €
21+3 303 €+4 526 €-1 223 €
22+3 303 €+4 800 €-1 497 €
23+3 303 €+5 082 €-1 779 €
24+3 303 €+5 372 €-2 069 €
25+3 303 €+5 670 €-2 367 €
Total+82 575 €+58 744 €+23 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →