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Appartement 81 m² à Eragny

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface81
Coût Total256 720
Loyer Annuel15 727
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-468
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 580,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 1 garage

Au calme - Bâtiment bien entretenu - Plain-pied - Proximité des transports en commun - Lumineux. . Découvrez cet appartement F4 idéalement situé à Eragny, dans le quartier paisible des aquarelles. Ce bien de plain-pied vous accueille avec une belle luminosité grâce à son séjour exposé Est/Ouest. Profitez d'une cuisine aménagée fonctionnelle et de trois chambres confortables pour toute la famille. Le bâtiment est bien entretenu (Ravalement 2020) et offre un cadre calme avec Espaces Vert. Pour votre confort: Un Garage En Sous Sol. Accès aux transports la Gare à seulement 11 minutes à pied, ainsi que le Rer et les bus à proximité. Les familles apprécieront la proximité immédiates des Ecoles et Commerces! Une touche pratique au quotidien! Ce bien est en bon état général prêt à accueillir vos projets de vie! Les charges de copropriétés sont très raisonnable et comprennent : Le Chauffage, L'eau Chaude/Froide, L'entretien Des Parties Communes et Espace Vert, L'assurance, L'electricite Des Parties Communes et Des Portails de la résidence! Une visite s'impose pour découvrir ce fabuleux cocon ! Appelez La Residence au [Coordonnées masquées]! .

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.019415, 2.100833
Total : 256 720
Prix d'acquisition : 209 000
Travaux : 31 000
Valeur du bien : 240 000
Frais de notaire : 16 720
Coût estimé : 16 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15727€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 19030€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 343,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 901,48
Coût de l'assurance :22 463,00
Taxe foncière : 1 572,71€/an
Soit par mois : 131,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 304,17€/mois
Soit par an : 3 650,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 310,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 778,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, peu d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Installation: 2500€ = 2500€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1500€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000
    Rénovation 3 chambres (30 m² total): 30 m² × 200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 000
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 650 €/an
Calcul : 304 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 688
Revenus locatifs : +15 727
Charges déductibles : -45 688
Résultat foncier Année 1 : -29 961(Déficit de 29 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 561
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 688 €/an
Revenus locatifs : +15 727
Charges déductibles : -14 688
Résultat foncier Années 2+ : 1 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8560.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 72745 6968 575-29 96921 400 €8 569 €8 569 €
216 04214 4688 3461 574--6 995 €
316 36214 2328 1102 131--4 864 €
416 69013 9877 8662 702--2 162 €
517 02413 7357 6133 289---
617 36413 4737 3523 891---
717 71113 2037 0824 508---
818 06612 9246 8025 142---
918 42712 6356 5135 792---
1018 79512 3356 2146 460---
1119 17112 0265 9057 145---
1219 55511 7065 5857 849---
1319 94611 3755 2548 571---
1420 34511 0334 9129 312---
1520 75210 6794 55810 073---
1621 16710 3134 19210 854---
1721 5909 9343 81311 656---
1822 0229 5423 42112 480---
1922 4629 1373 01613 325---
2022 9118 7182 59714 194---
2123 3708 2842 16315 085---
2223 8377 8361 71516 001---
2324 3147 3721 25116 942---
2424 8006 89377117 908---
2525 2966 39627518 900---
TOTAL503 744307 932123 901195 81221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 812
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 303-6 420+9 723
2+3 3030+3 303
3+3 3030+3 303
4+3 3030+3 303
5+3 303+338+2 965
6+3 303+1 167+2 136
7+3 303+1 352+1 951
8+3 303+1 543+1 760
9+3 303+1 738+1 565
10+3 303+1 938+1 365
11+3 303+2 144+1 159
12+3 303+2 355+948
13+3 303+2 571+732
14+3 303+2 794+509
15+3 303+3 022+281
16+3 303+3 256+47
17+3 303+3 497-194
18+3 303+3 744-441
19+3 303+3 998-695
20+3 303+4 258-955
21+3 303+4 526-1 223
22+3 303+4 800-1 497
23+3 303+5 082-1 779
24+3 303+5 372-2 069
25+3 303+5 670-2 367
Total+82 575+58 744+23 831
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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