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MAISON DE VILLAGE

Bien expiré
VilleBélesta (09)
Surface127.63m²
Coût Total167 158€
Loyer Annuel9 260€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 127.63 m²
Prix au m² : 665,99 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Dans un village proche de toutes commodités, cette maison à rafraichir se compose de 3 niveaux et d'une belle surface exploitable. Au rez-de-chaussée : une entrée, d'une cuisine avec cheminée, d'une buanderie, d'un salon, d'une véranda, d'une remise et d'une cour intérieure orientée Ouest. Au premier étage, il y a trois chambres, toilettes et un balcon. Au deuxième étage, on trouve trois chambres et un dressing. Le chauffage est alimenté par des convecteurs électriques et cheminée. Un garage avec un jardinet est également disponible mais non attenant, tout comme une parcelle de 2500 m2 arborée et bordée par la rivière à proximité.

  • https://www.europe-sud-immobilier.com/i/redac/honoraires
Ville : Bélesta
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.907765, 1.931718
Total : 167 158€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 75 358€
Valeur du bien : 160 358€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.63m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9260€/an
Fourchette totale : 573€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 6877€ - 12467€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 609,16€
Coût de l'assurance :14 626,32€
Taxe foncière : 925,95€/an
Soit par mois : 77,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127.63 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 127.63 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (~10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 358 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 158€
    Isolation toiture/combles: 127.63 m² × 60€/m² = 7657.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:13 500€
    Cuisine complète: 10.5 m² × 1000€/m² = 10500€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation chambres: 60 m² × 125€/m² = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises × 100€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 858€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 260 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 158 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 358 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 380 €
Revenus locatifs : +9 260 €
Charges déductibles : -82 380 €
Résultat foncier Année 1 : -73 121 €(Déficit de 73 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 022 €/an
Revenus locatifs : +9 260 €
Charges déductibles : -7 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51720.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 260 €82 386 €5 517 €-73 126 €21 400 €51 726 €51 726 €
29 445 €6 880 €5 369 €2 565 €--49 162 €
39 634 €6 727 €5 216 €2 906 €--46 256 €
49 826 €6 570 €5 059 €3 257 €--42 999 €
510 023 €6 406 €4 895 €3 616 €--39 383 €
610 223 €6 238 €4 727 €3 986 €--35 397 €
710 428 €6 063 €4 552 €4 364 €--31 033 €
810 636 €5 883 €4 372 €4 753 €--26 279 €
910 849 €5 696 €4 185 €5 153 €--21 127 €
1011 066 €5 504 €3 993 €5 562 €--15 564 €
1111 287 €5 304 €3 793 €5 983 €--9 581 €
1211 513 €5 098 €3 587 €6 415 €---
1311 743 €4 885 €3 374 €6 858 €---
1411 978 €4 665 €3 154 €7 314 €---
1512 218 €4 437 €2 926 €7 781 €---
1612 462 €4 201 €2 690 €8 261 €---
1712 711 €3 958 €2 447 €8 754 €---
1812 966 €3 706 €2 195 €9 260 €---
1913 225 €3 446 €1 935 €9 779 €---
2013 489 €3 176 €1 665 €10 313 €---
2113 759 €2 898 €1 387 €10 861 €---
2214 034 €2 610 €1 099 €11 424 €---
2314 315 €2 313 €802 €12 002 €---
2414 601 €2 005 €494 €12 596 €---
2514 893 €1 687 €176 €13 206 €---
TOTAL296 585 €192 742 €79 609 €103 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 944 €-6 420 €+8 364 €
2+1 944 €0 €+1 944 €
3+1 944 €0 €+1 944 €
4+1 944 €0 €+1 944 €
5+1 944 €0 €+1 944 €
6+1 944 €0 €+1 944 €
7+1 944 €0 €+1 944 €
8+1 944 €0 €+1 944 €
9+1 944 €0 €+1 944 €
10+1 944 €0 €+1 944 €
11+1 944 €0 €+1 944 €
12+1 944 €+1 925 €+19 €
13+1 944 €+2 058 €-114 €
14+1 944 €+2 194 €-250 €
15+1 944 €+2 334 €-390 €
16+1 944 €+2 478 €-534 €
17+1 944 €+2 626 €-682 €
18+1 944 €+2 778 €-834 €
19+1 944 €+2 934 €-990 €
20+1 944 €+3 094 €-1 150 €
21+1 944 €+3 258 €-1 314 €
22+1 944 €+3 427 €-1 483 €
23+1 944 €+3 601 €-1 657 €
24+1 944 €+3 779 €-1 835 €
25+1 944 €+3 962 €-2 018 €
Total+48 600 €+34 027 €+14 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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