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Appartement à vendre

VilleAlbertville (73)
Surface81.1
Coût Total162 000
Loyer Annuel10 904
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 81.1 m²
Prix au m² : 1 726,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, 2 balcons, Exposition nord, TV par câble, Interphone

Situé au 1er étage d'un immeuble de 4 niveaux sans ascenseur, cet appartement T4 transformable en T5 offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation. Il se compose d'un séjour avec accès loggia, d'une cuisine séparée équipée avec balcon, d'une salle à manger, de trois chambres avec placards encastrés, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Une cave vient compléter ce bien. Les premiers travaux ont déjà été entrepris : l'appartement est équipé de double vitrage et de volets roulants (à finir de câbler). Des travaux de déshumidification restent à prévoir. Une opportunité rare en plein centre-ville, idéale pour un projet sur mesure. Visite 360o disponible : Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite ! Cette annonce vous est proposée par BRANGER KEVIN - NoRSAC: 898951587, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de CHAMBERY Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Albertville
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.679161, 6.391678
Total : 162 000
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 10 800
Valeur du bien : 150 800
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.1
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10904€/an
Fourchette totale : 731€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8776€ - 13548€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 012,99 €/m²
Basé sur :251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 253
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-23 253 (-14.2%)
Marge achat-revente :1 253€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 838,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 186,50
Coût de l'assurance :11 340,00
Taxe foncière : 1 090,40€/an
Soit par mois : 90,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 750
Revenus locatifs : +10 904
Charges déductibles : -17 750
Résultat foncier Année 1 : -6 846(Déficit de 6 846 €)
Imputable sur revenu global : 6 846
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 950 €/an
Revenus locatifs : +10 904
Charges déductibles : -6 950
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90417 7555 411-6 8516 851 €--
211 1226 8115 2674 311---
311 3456 6625 1184 683---
411 5716 5084 9645 064---
511 8036 3484 8045 454---
612 0396 1844 6405 855---
712 2806 0134 4696 267---
812 5255 8374 2936 689---
912 7765 6544 1107 122---
1013 0315 4653 9217 566---
1113 2925 2703 7268 022---
1213 5585 0683 5248 489---
1313 8294 8593 3158 969---
1414 1064 6433 0999 462---
1514 3884 4202 8769 968---
1614 6754 1892 64510 486---
1714 9693 9502 40611 019---
1815 2683 7032 15911 565---
1915 5743 4471 90312 127---
2015 8853 1831 63912 703---
2116 2032 9091 36513 294---
2216 5272 6261 08213 901---
2316 8572 33378914 524---
2417 1952 03148715 164---
2517 5381 71817415 821---
TOTAL349 259127 58778 187221 6736 851Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 055
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 673
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290-2 055+4 345
2+2 290+1 293+997
3+2 290+1 405+885
4+2 290+1 519+771
5+2 290+1 636+654
6+2 290+1 757+533
7+2 290+1 880+410
8+2 290+2 007+283
9+2 290+2 137+153
10+2 290+2 270+20
11+2 290+2 407-117
12+2 290+2 547-257
13+2 290+2 691-401
14+2 290+2 839-549
15+2 290+2 990-700
16+2 290+3 146-856
17+2 290+3 306-1 016
18+2 290+3 470-1 180
19+2 290+3 638-1 348
20+2 290+3 811-1 521
21+2 290+3 988-1 698
22+2 290+4 170-1 880
23+2 290+4 357-2 067
24+2 290+4 549-2 259
25+2 290+4 746-2 456
Total+57 250+66 502+-9 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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