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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlbertville (73)
Surface81.1m²
Coût Total162 000€
Loyer Annuel10 904€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 81.1 m²
Prix au m² : 1 726,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, 2 balcons, Exposition nord, TV par câble, Interphone

Situé au 1er étage d'un immeuble de 4 niveaux sans ascenseur, cet appartement T4 transformable en T5 offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation. Il se compose d'un séjour avec accès loggia, d'une cuisine séparée équipée avec balcon, d'une salle à manger, de trois chambres avec placards encastrés, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Une cave vient compléter ce bien. Les premiers travaux ont déjà été entrepris : l'appartement est équipé de double vitrage et de volets roulants (à finir de câbler). Des travaux de déshumidification restent à prévoir. Une opportunité rare en plein centre-ville, idéale pour un projet sur mesure. Visite 360o disponible : Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite ! Cette annonce vous est proposée par BRANGER KEVIN - NoRSAC: 898951587, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de CHAMBERY Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Albertville
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.679161, 6.391678
Total : 162 000€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 150 800€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.1m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10904€/an
Fourchette totale : 731€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8776€ - 13548€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 012,99 €/m²
Basé sur :251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 253 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-23 253€ (-14.2%)
Marge achat-revente :1 253€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 838,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 186,50€
Coût de l'assurance :11 340,00€
Taxe foncière : 1 090,40€/an
Soit par mois : 90,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 750 €
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -17 750 €
Résultat foncier Année 1 : -6 846 €(Déficit de 6 846 €)
Imputable sur revenu global : 6 846 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 950 €/an
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -6 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 904 €17 755 €5 411 €-6 851 €6 851 €--
211 122 €6 811 €5 267 €4 311 €---
311 345 €6 662 €5 118 €4 683 €---
411 571 €6 508 €4 964 €5 064 €---
511 803 €6 348 €4 804 €5 454 €---
612 039 €6 184 €4 640 €5 855 €---
712 280 €6 013 €4 469 €6 267 €---
812 525 €5 837 €4 293 €6 689 €---
912 776 €5 654 €4 110 €7 122 €---
1013 031 €5 465 €3 921 €7 566 €---
1113 292 €5 270 €3 726 €8 022 €---
1213 558 €5 068 €3 524 €8 489 €---
1313 829 €4 859 €3 315 €8 969 €---
1414 106 €4 643 €3 099 €9 462 €---
1514 388 €4 420 €2 876 €9 968 €---
1614 675 €4 189 €2 645 €10 486 €---
1714 969 €3 950 €2 406 €11 019 €---
1815 268 €3 703 €2 159 €11 565 €---
1915 574 €3 447 €1 903 €12 127 €---
2015 885 €3 183 €1 639 €12 703 €---
2116 203 €2 909 €1 365 €13 294 €---
2216 527 €2 626 €1 082 €13 901 €---
2316 857 €2 333 €789 €14 524 €---
2417 195 €2 031 €487 €15 164 €---
2517 538 €1 718 €174 €15 821 €---
TOTAL349 259 €127 587 €78 187 €221 673 €6 851 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 055 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290 €-2 055 €+4 345 €
2+2 290 €+1 293 €+997 €
3+2 290 €+1 405 €+885 €
4+2 290 €+1 519 €+771 €
5+2 290 €+1 636 €+654 €
6+2 290 €+1 757 €+533 €
7+2 290 €+1 880 €+410 €
8+2 290 €+2 007 €+283 €
9+2 290 €+2 137 €+153 €
10+2 290 €+2 270 €+20 €
11+2 290 €+2 407 €-117 €
12+2 290 €+2 547 €-257 €
13+2 290 €+2 691 €-401 €
14+2 290 €+2 839 €-549 €
15+2 290 €+2 990 €-700 €
16+2 290 €+3 146 €-856 €
17+2 290 €+3 306 €-1 016 €
18+2 290 €+3 470 €-1 180 €
19+2 290 €+3 638 €-1 348 €
20+2 290 €+3 811 €-1 521 €
21+2 290 €+3 988 €-1 698 €
22+2 290 €+4 170 €-1 880 €
23+2 290 €+4 357 €-2 067 €
24+2 290 €+4 549 €-2 259 €
25+2 290 €+4 746 €-2 456 €
Total+57 250 €+66 502 €+-9 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 155 jours
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