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Appartement de 80 m2

VilleViry-Châtillon (91)
Surface80
Coût Total213 940
Loyer Annuel16 054
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 173 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 162,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au 3ème et dernier étage, lumineux, sans vis à vis, situé dans une résidence sécurisée, calme et arborée. L'appartement est composé d'un séjour de 30 m2 donnant sur un balcon, d'une cuisine équipée, d'un cellier, de 2 chambres avec placards intégrés (possibilité d'en créer une 3ème), d'une salle de bain, d'un WC suspendu et d'un espace de rangement (bureau ou dressing). Le bien est complété d'une cave et d'une place de parking privative Possibilité d'acquérir un box électrifié sous la résidence au prix fixe de 15000 euros Proche de tous commerces et transports (RER, T12)

Démarchage commercial non souhaité

Ville : Viry-Châtillon
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91170
Coordonnées : 48.670030, 2.366760
Total : 213 940
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 27 100
Valeur du bien : 200 100
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 14.10€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16054€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 13539€ - 19035€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 000
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-27 000 (-13.5%)
Marge achat-revente :-13 940€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 107,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 230,15
Coût de l'assurance :16 045,50
Taxe foncière : 1 605,36€/an
Soit par mois : 133,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 400€ = 10 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viry-Châtillon (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 054 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 940 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 422
Revenus locatifs : +16 054
Charges déductibles : -36 422
Résultat foncier Année 1 : -20 369(Déficit de 20 369 €)
Imputable sur revenu global : 20 369
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 322 €/an
Revenus locatifs : +16 054
Charges déductibles : -9 322
Résultat foncier Années 2+ : 6 731 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 05436 4297 082-20 37620 376 €--
216 3759 1406 8937 235---
316 7028 9446 6977 758---
417 0368 7426 4958 294---
517 3778 5326 2858 844---
617 7248 3166 0699 408---
718 0798 0925 8459 987---
818 4417 8615 61410 580---
918 8097 6225 37411 188---
1019 1867 3745 12711 811---
1119 5697 1184 87112 451---
1219 9616 8544 60713 107---
1320 3606 5804 33313 779---
1420 7676 2984 05014 469---
1521 1826 0053 75815 177---
1621 6065 7033 45615 903---
1722 0385 3903 14316 648---
1822 4795 0672 82017 412---
1922 9294 7322 48518 196---
2023 3874 3872 14019 000---
2123 8554 0291 78219 826---
2224 3323 6601 41320 672---
2324 8193 2781 03021 541---
2425 3152 88263522 433---
2525 8212 47422723 348---
TOTAL514 202185 510102 230328 69320 376Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 113
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371-6 113+9 484
2+3 371+2 170+1 201
3+3 371+2 327+1 044
4+3 371+2 488+883
5+3 371+2 653+718
6+3 371+2 823+548
7+3 371+2 996+375
8+3 371+3 174+197
9+3 371+3 356+15
10+3 371+3 543-172
11+3 371+3 735-364
12+3 371+3 932-561
13+3 371+4 134-763
14+3 371+4 341-970
15+3 371+4 553-1 182
16+3 371+4 771-1 400
17+3 371+4 994-1 623
18+3 371+5 224-1 853
19+3 371+5 459-2 088
20+3 371+5 700-2 329
21+3 371+5 948-2 577
22+3 371+6 202-2 831
23+3 371+6 462-3 091
24+3 371+6 730-3 359
25+3 371+7 004-3 633
Total+84 275+98 608+-14 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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