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Appartement 3 pièces 77 m²

VilleMeaux (77)
Surface77m²
Coût Total207 740€
Loyer Annuel13 638€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 025,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 77 m²

Meaux, F3 de 77m2 comprenant :  Entrée avec placards, cuisine aménagée et équipée, salon, loggia, salle de bains, cellier, wc, salle d'eau, deux chambres. Une cave et une place de parking privée complètent ce bien. Ravalement neuf.

Surface : 77 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 421 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.947693, 2.904386
Total : 207 740€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 39 260€
Valeur du bien : 195 260€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13638€/an
Fourchette totale : 954€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 11448€ - 16246€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 455,64 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 084 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-33 084€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-18 656€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 100,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 590,54€
Coût de l'assurance :18 696,60€
Taxe foncière : 1 363,77€/an
Soit par mois : 113,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 136,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 0 kWh/m²/an, ce qui indique une très mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 260 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage partiel: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:660€
    Peinture chambres: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 638 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 740 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 510 €
Revenus locatifs : +13 638 €
Charges déductibles : -48 510 €
Résultat foncier Année 1 : -34 872 €(Déficit de 34 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 250 €/an
Revenus locatifs : +13 638 €
Charges déductibles : -9 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13472.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 638 €48 517 €7 145 €-34 879 €21 400 €13 479 €13 479 €
213 910 €9 069 €6 958 €4 841 €--8 638 €
314 189 €8 875 €6 763 €5 314 €--3 324 €
414 472 €8 674 €6 562 €5 799 €---
514 762 €8 465 €6 354 €6 297 €---
615 057 €8 250 €6 138 €6 808 €---
715 358 €8 026 €5 915 €7 332 €---
815 665 €7 795 €5 683 €7 870 €---
915 979 €7 556 €5 444 €8 423 €---
1016 298 €7 308 €5 196 €8 990 €---
1116 624 €7 051 €4 940 €9 573 €---
1216 957 €6 786 €4 674 €10 171 €---
1317 296 €6 511 €4 399 €10 785 €---
1417 642 €6 226 €4 114 €11 416 €---
1517 995 €5 931 €3 819 €12 064 €---
1618 355 €5 626 €3 514 €12 729 €---
1718 722 €5 309 €3 198 €13 412 €---
1819 096 €4 982 €2 871 €14 114 €---
1919 478 €4 643 €2 532 €14 835 €---
2019 868 €4 292 €2 181 €15 575 €---
2120 265 €3 929 €1 818 €16 336 €---
2220 670 €3 553 €1 442 €17 117 €---
2321 084 €3 164 €1 052 €17 920 €---
2421 505 €2 761 €649 €18 745 €---
2521 935 €2 343 €232 €19 592 €---
TOTAL436 820 €195 641 €103 591 €241 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 864 €-6 420 €+9 284 €
2+2 864 €0 €+2 864 €
3+2 864 €0 €+2 864 €
4+2 864 €+742 €+2 122 €
5+2 864 €+1 889 €+975 €
6+2 864 €+2 042 €+822 €
7+2 864 €+2 200 €+664 €
8+2 864 €+2 361 €+503 €
9+2 864 €+2 527 €+337 €
10+2 864 €+2 697 €+167 €
11+2 864 €+2 872 €-8 €
12+2 864 €+3 051 €-187 €
13+2 864 €+3 236 €-372 €
14+2 864 €+3 425 €-561 €
15+2 864 €+3 619 €-755 €
16+2 864 €+3 819 €-955 €
17+2 864 €+4 024 €-1 160 €
18+2 864 €+4 234 €-1 370 €
19+2 864 €+4 450 €-1 586 €
20+2 864 €+4 673 €-1 809 €
21+2 864 €+4 901 €-2 037 €
22+2 864 €+5 135 €-2 271 €
23+2 864 €+5 376 €-2 512 €
24+2 864 €+5 623 €-2 759 €
25+2 864 €+5 878 €-3 014 €
Total+71 600 €+72 354 €+-754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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