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Appartement de 5 pièces sans travaux

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface118
Coût Total335 892
Loyer Annuel22 911
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-452
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 2 541,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

SAFTI IMMOBILIER Au rez-de-chaussée d'une résidence recherchée et bien entretenue Les Pyramides*. A deux pas des ÉCOLES, des COMMERCES et face au PARC URBAIN. Vaste appartement de 5 pièces et de 118m2 vous propose ; Entrée avec rangements, PIECE DE VIE MUMINEUSE de 50m² comprenant CUISINE EQUIPEE récente , séjour et donnant accès à la VÉRANDA du JARDIN, 3 chambres dont une SUITE PARENTALE de 24m² avec salle d'eau , une 2eme salle d'eau, 2 DRESSINGS, BUANDERIE, WC séparé. Toutes les pièces ont accès au JARDIN sans VIS-A-VIS par des portes fenêtres. Une place de parking pour votre véhicule. Vous serez séduit par cette APPARTEMENT ENTIEREMENT RENOVÉ Une visite s'impose ! Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 240 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4952 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 299 900 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Fernando ROCHA, Tél. : 0634523067, E-mail : fernando.rocha@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 520 414 269 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.016306, 2.104457
Total : 335 892
Prix d'acquisition : 299 900
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 311 900
Frais de notaire : 23 992
Coût estimé : 23 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1909€/mois
Loyer annuel estimé : 22911€/an
Fourchette totale : 1578€ - 2310€/mois
Fourchette annuelle : 18935€ - 27722€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 660,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :97,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 757,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 112,48
Coût de l'assurance :29 390,55
Taxe foncière : 2 291,11€/an
Soit par mois : 190,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 412,67€/mois
Soit par an : 4 952,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 909,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 361,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-452,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée récente, incluant les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans la salle d'eau, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible, mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 911 €/an
Calcul : 1 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 892 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 291 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 952 €/an
Calcul : 413 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 627
Revenus locatifs : +22 911
Charges déductibles : -31 627
Résultat foncier Année 1 : -8 716(Déficit de 8 716 €)
Imputable sur revenu global : 8 716
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 627 €/an
Revenus locatifs : +22 911
Charges déductibles : -19 627
Résultat foncier Années 2+ : 3 284 €/an
Prix d'achat du bien : 299 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 91131 63811 219-8 7278 727 €--
223 36919 33910 9204 030---
323 83719 03010 6124 806---
424 31318 71110 2925 603---
524 80018 3809 9616 419---
625 29618 0389 6207 257---
725 80217 6859 2668 117---
826 31817 3198 9008 999---
926 84416 9418 5229 903---
1027 38116 5498 13110 831---
1127 92816 1457 72611 784---
1228 48715 7267 30712 761---
1329 05715 2936 87413 764---
1429 63814 8456 42714 793---
1530 23114 3825 96315 849---
1630 83513 9035 48416 932---
1731 45213 4074 98918 045---
1832 08112 8954 47619 186---
1932 72312 3653 94620 358---
2033 37711 8163 39721 561---
2134 04511 2492 83022 796---
2234 72610 6622 24424 063---
2335 42010 0561 63725 365---
2436 1289 4281 00926 701---
2536 8518 77936028 072---
TOTAL733 849384 582162 112349 2678 727Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 618
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 811-2 618+7 429
2+4 811+1 209+3 602
3+4 811+1 442+3 369
4+4 811+1 681+3 130
5+4 811+1 926+2 885
6+4 811+2 177+2 634
7+4 811+2 435+2 376
8+4 811+2 700+2 111
9+4 811+2 971+1 840
10+4 811+3 249+1 562
11+4 811+3 535+1 276
12+4 811+3 828+983
13+4 811+4 129+682
14+4 811+4 438+373
15+4 811+4 755+56
16+4 811+5 080-269
17+4 811+5 413-602
18+4 811+5 756-945
19+4 811+6 107-1 296
20+4 811+6 468-1 657
21+4 811+6 839-2 028
22+4 811+7 219-2 408
23+4 811+7 609-2 798
24+4 811+8 010-3 199
25+4 811+8 422-3 611
Total+120 275+104 780+15 495
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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