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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface95m²
Coût Total121 320€
Loyer Annuel10 085€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, Salle d eau, Petit prix

Appartement de type F4 de 95m2 composé d'un hall d'entrée donnant sur une grande pièce de vie séjour salon donnant sur balcon avec jolie vue sur la ville, cuisine séparée, 2 chambres, salle d'eau et wc séparé. Nombreux rangements. Ce bien est bien entretenu, chauffage gaz collectif, ascenseur. Chauffage collectif au gaz de vile. Contact: Agnès CUOQ 0634323654

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.430000, 4.400000
Total : 121 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 113 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10085€/an
Fourchette totale : 623€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 7480€ - 13596€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :1180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 666 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-27 666€ (-21.8%)
Marge achat-revente :5 346€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 626,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 428,38€
Coût de l'assurance :10 312,20€
Taxe foncière : 1 008,45€/an
Soit par mois : 84,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la décoration de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Remplacement revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Entretien parquet: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 085 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 737 €
Revenus locatifs : +10 085 €
Charges déductibles : -19 737 €
Résultat foncier Année 1 : -9 652 €(Déficit de 9 652 €)
Imputable sur revenu global : 9 652 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 337 €/an
Revenus locatifs : +10 085 €
Charges déductibles : -5 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 748 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 085 €19 741 €3 920 €-9 656 €9 656 €--
210 286 €5 235 €3 814 €5 052 €---
310 492 €5 125 €3 704 €5 367 €---
410 702 €5 012 €3 591 €5 690 €---
510 916 €4 895 €3 474 €6 020 €---
611 134 €4 775 €3 354 €6 359 €---
711 357 €4 650 €3 229 €6 707 €---
811 584 €4 521 €3 100 €7 063 €---
911 816 €4 388 €2 967 €7 428 €---
1012 052 €4 251 €2 830 €7 801 €---
1112 293 €4 109 €2 688 €8 184 €---
1212 539 €3 962 €2 541 €8 577 €---
1312 790 €3 810 €2 389 €8 980 €---
1413 045 €3 653 €2 232 €9 392 €---
1513 306 €3 491 €2 071 €9 815 €---
1613 572 €3 324 €1 903 €10 248 €---
1713 844 €3 151 €1 730 €10 693 €---
1814 121 €2 973 €1 552 €11 148 €---
1914 403 €2 788 €1 367 €11 615 €---
2014 691 €2 598 €1 177 €12 094 €---
2114 985 €2 401 €980 €12 584 €---
2215 285 €2 197 €776 €13 088 €---
2315 590 €1 987 €566 €13 604 €---
2415 902 €1 770 €349 €14 133 €---
2516 220 €1 545 €124 €14 675 €---
TOTAL323 010 €106 352 €56 428 €216 659 €9 656 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 897 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 659 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118 €-2 897 €+5 015 €
2+2 118 €+1 515 €+603 €
3+2 118 €+1 610 €+508 €
4+2 118 €+1 707 €+411 €
5+2 118 €+1 806 €+312 €
6+2 118 €+1 908 €+210 €
7+2 118 €+2 012 €+106 €
8+2 118 €+2 119 €-1 €
9+2 118 €+2 228 €-110 €
10+2 118 €+2 340 €-222 €
11+2 118 €+2 455 €-337 €
12+2 118 €+2 573 €-455 €
13+2 118 €+2 694 €-576 €
14+2 118 €+2 818 €-700 €
15+2 118 €+2 944 €-826 €
16+2 118 €+3 074 €-956 €
17+2 118 €+3 208 €-1 090 €
18+2 118 €+3 344 €-1 226 €
19+2 118 €+3 484 €-1 366 €
20+2 118 €+3 628 €-1 510 €
21+2 118 €+3 775 €-1 657 €
22+2 118 €+3 926 €-1 808 €
23+2 118 €+4 081 €-1 963 €
24+2 118 €+4 240 €-2 122 €
25+2 118 €+4 403 €-2 285 €
Total+52 950 €+64 998 €+-12 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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