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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface72m²
Coût Total101 259€
Loyer Annuel5 427€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 761,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 1 chambre, Pas de cave

En exclusivité Charmante maison au cœur de Châtillon-sur-Indre, à deux pas des commerces. Elle offre une cuisine, un séjour lumineux, une salle d'eau, un WC et une cave. À l'étage, palier desservant une salle de bain et une chambre confortable. Aucun gros travaux à prévoir. Idéale première acquisition ou investissement locatif.

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.988690, 1.176760
Total : 101 259€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 42 075€
Valeur du bien : 96 875€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5427€/an
Fourchette totale : 354€ - 577€/mois
Fourchette annuelle : 4253€ - 6925€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :722,22 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 000 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :+2 800€ (+5.4%)
Marge achat-revente :-49 259€ (-94.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 259€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 194,60€
Coût de l'assurance :8 860,16€
Taxe foncière : 542,73€/an
Soit par mois : 45,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 075 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:350€
    Peinture chambre: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:525€
    Peinture salon: 15 m² × 35€/m² = 525€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 427 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 259 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 371 €
Revenus locatifs : +5 427 €
Charges déductibles : -46 371 €
Résultat foncier Année 1 : -40 944 €(Déficit de 40 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 296 €/an
Revenus locatifs : +5 427 €
Charges déductibles : -4 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19543.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 427 €46 374 €3 402 €-40 947 €21 400 €19 547 €19 547 €
25 536 €4 209 €3 312 €1 327 €--18 220 €
35 647 €4 116 €3 218 €1 531 €--16 689 €
45 759 €4 019 €3 122 €1 741 €--14 949 €
55 875 €3 919 €3 022 €1 956 €--12 993 €
65 992 €3 815 €2 918 €2 177 €--10 816 €
76 112 €3 708 €2 811 €2 404 €--8 413 €
86 234 €3 598 €2 701 €2 637 €--5 776 €
96 359 €3 483 €2 586 €2 876 €--2 900 €
106 486 €3 365 €2 467 €3 122 €---
116 616 €3 242 €2 345 €3 374 €---
126 748 €3 115 €2 218 €3 633 €---
136 883 €2 984 €2 087 €3 899 €---
147 021 €2 848 €1 951 €4 173 €---
157 161 €2 708 €1 810 €4 454 €---
167 304 €2 562 €1 665 €4 742 €---
177 450 €2 412 €1 515 €5 039 €---
187 600 €2 256 €1 359 €5 343 €---
197 751 €2 096 €1 198 €5 656 €---
207 907 €1 929 €1 032 €5 977 €---
218 065 €1 757 €860 €6 308 €---
228 226 €1 579 €682 €6 647 €---
238 390 €1 394 €497 €6 996 €---
248 558 €1 204 €307 €7 355 €---
258 729 €1 007 €109 €7 723 €---
TOTAL173 838 €113 698 €49 195 €60 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140 €-6 420 €+7 560 €
2+1 140 €0 €+1 140 €
3+1 140 €0 €+1 140 €
4+1 140 €0 €+1 140 €
5+1 140 €0 €+1 140 €
6+1 140 €0 €+1 140 €
7+1 140 €0 €+1 140 €
8+1 140 €0 €+1 140 €
9+1 140 €0 €+1 140 €
10+1 140 €+66 €+1 074 €
11+1 140 €+1 012 €+128 €
12+1 140 €+1 090 €+50 €
13+1 140 €+1 170 €-30 €
14+1 140 €+1 252 €-112 €
15+1 140 €+1 336 €-196 €
16+1 140 €+1 423 €-283 €
17+1 140 €+1 512 €-372 €
18+1 140 €+1 603 €-463 €
19+1 140 €+1 697 €-557 €
20+1 140 €+1 793 €-653 €
21+1 140 €+1 892 €-752 €
22+1 140 €+1 994 €-854 €
23+1 140 €+2 099 €-959 €
24+1 140 €+2 206 €-1 066 €
25+1 140 €+2 317 €-1 177 €
Total+28 500 €+18 042 €+10 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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