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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface71
Coût Total140 350
Loyer Annuel9 127
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 338,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Construit en 1974, ce lumineux appartement au 3ème étage sans ascenseur présente un chauffage électrique individuel, un double vitrage pour une isolation optimale, 2 chambres spacieuses, une cuisine fonctionnelle, une salle de bain, un cellier pratique, un dressing, et un parking libre au sein de la copropriété. Actuellement loué, ce bien constitue un investissement attractif avec une rentabilité intéressante pour les investisseurs avisés à la recherche d'une opportunité sur le marché immobilier. Idéal INVESTISSEUR !

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 74 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 840 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 95 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Gérard BOIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 100534650

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.832632, 5.788357
Total : 140 350
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 37 750
Valeur du bien : 132 750
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9127€/an
Fourchette totale : 598€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7180€ - 11602€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 711,87 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 542
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-26 542 (-21.8%)
Marge achat-revente :-18 808€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 725,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 279,62
Coût de l'assurance :11 929,75
Taxe foncière : 912,74€/an
Soit par mois : 76,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 760,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 750(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 350 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 510
Revenus locatifs : +9 127
Charges déductibles : -44 510
Résultat foncier Année 1 : -35 383(Déficit de 35 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 983
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 760 €/an
Revenus locatifs : +9 127
Charges déductibles : -6 760
Résultat foncier Années 2+ : 2 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13982.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12744 5144 534-35 38721 400 €13 987 €13 987 €
29 3106 6424 4122 668--11 319 €
39 4966 5154 2852 981--8 338 €
49 6866 3854 1553 302--5 037 €
59 8806 2494 0193 630--1 406 €
610 0776 1103 8803 968---
710 2795 9663 7364 313---
810 4845 8173 5874 668---
910 6945 6633 4335 032---
1010 9085 5033 2745 405---
1111 1265 3393 1095 787---
1211 3495 1692 9396 179---
1311 5764 9942 7646 582---
1411 8074 8132 5836 995---
1512 0434 6252 3957 418---
1612 2844 4322 2027 853---
1712 5304 2322 0028 298---
1812 7814 0251 7958 755---
1913 0363 8121 5829 224---
2013 2973 5911 3619 706---
2113 5633 3631 13310 199---
2213 8343 12889810 706---
2314 1112 88565511 226---
2414 3932 63340311 760---
2514 6812 37414412 307---
TOTAL292 353158 77865 280133 57521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 575
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917-6 420+8 337
2+1 9170+1 917
3+1 9170+1 917
4+1 9170+1 917
5+1 9170+1 917
6+1 917+768+1 149
7+1 917+1 294+623
8+1 917+1 400+517
9+1 917+1 509+408
10+1 917+1 621+296
11+1 917+1 736+181
12+1 917+1 854+63
13+1 917+1 975-58
14+1 917+2 098-181
15+1 917+2 225-308
16+1 917+2 356-439
17+1 917+2 489-572
18+1 917+2 627-710
19+1 917+2 767-850
20+1 917+2 912-995
21+1 917+3 060-1 143
22+1 917+3 212-1 295
23+1 917+3 368-1 451
24+1 917+3 528-1 611
25+1 917+3 692-1 775
Total+47 925+40 072+7 853
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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